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粤港澳大湾区:香港房地产业的机遇

房地产顾问公司戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示,主要国际投资基金比之前更频密聘请该公司评估大湾区商机。鉴于大湾区的房地产行业欣欣向荣,预料将有越来越多机构投资者设立离岸公司,以便在深圳和广州进行房地产投资及股权交易。

萧亮辉说:「随着这些市场变得更加成熟和受欢迎,出现许多属投资级别的零售铺位和写字楼,这类交易势必更加频繁。虽然这类机构投资者过去多数对北京和上海感兴趣,但是现在他们会以更开放的态度看待大湾区提供的机遇。我认为,如果他们看到深圳和广州这两个大湾区大城市的流动性正在增加,变得更具吸引力,他们或许会加快在深圳和广州的房地产投资。」

香港的企业角色

香港是个开放的经济体,也是个理想的股权交易平台。有意进军大湾区的海外投资者往往选择在香港设立房地产交易营运基地,同时在深圳或广州设立外商独资企业,以便投资于具升值能力的物业。虽然这个趋势在其他大湾区城市尚未显着,但萧亮辉认为当广州和深圳的机遇随着时间递减,对可交易股权的竞争增加,机构投资者便会开始考虑其他大湾区城市。

许多人同意,这类投资有助促进香港的首次公开招股(IPO)市场发展,这和香港在大湾区的定位有关。大湾区的经济规模估计为1.6万亿美元,比俄罗斯、澳洲、墨西哥、印尼和瑞士的国内生产总值(GDP)总和还要多。此外,大湾区还拥有6,800万人口。

大湾区包括香港、澳门和广东省9个城市。萧亮辉表示,戴德梁行对大湾区绝不陌生:「我们是一家面向全球的公司,约25年前已分别在香港、深圳和广州这3个城市设立办事处,原因是我们相信这些城市将在华南地区的经济发展起带头作用。事实上,大约5至7年前,我们在深圳和广州的业务都有突飞猛进的增长,促使我们决定成立一个专门开发大湾区机遇的业务平台。」

相片:香港将会受益匪浅,特别在写字楼方面,因为内地公司非常有兴趣来香港建立实体业务。
香港将会受益匪浅,特别在写字楼方面,因为内地公司非常有兴趣来香港建立实体业务。
相片:香港将会受益匪浅,特别在写字楼方面,因为内地公司非常有兴趣来香港建立实体业务。
香港将会受益匪浅,特别在写字楼方面,因为内地公司非常有兴趣来香港建立实体业务。

凝聚力量开展业务

该公司的策略,目的不是单独地评估个别城市,而是着眼于它们在大湾区内的角色,也就是这些城市需要更紧密地合作,以达致最佳的目标。萧亮辉认为,戴德梁行的客户将以更有凝聚力的方式经营业务。他说:「我们是一家服务公司,必须跟随客户的发展步伐,探索各个房地产市场的最佳机遇。」

机构投资者考虑投资大湾区房地产市场,在这方面香港将扮演重要角色。萧亮辉说:「香港将会受益匪浅,特别在写字楼方面,因为内地公司非常有兴趣来香港建立实体业务,原因之一与国家的贸易和投资政策有关。内地公司『走出去』,面向国际,第一步通常是香港。随着内地公司开始积极购买或租用香港办事处,香港已有所得益。」

香港的未来愿景

香港政府宣布的「明日大屿愿景」政策,目的是在大屿山以东水域建造人工岛,开发约1,700公顷土地,以建立一个新的「宜居和具经济效益的中心」。据萧亮辉说,这将增加本地市场的土地供应,并有助于香港经济的长期增长,包括房地产投资。他说:「这有助促进住宅、写字楼和零售等机遇,使香港的经济能够按大湾区发展规划而增长。香港需要更多土地作大量商业活动之用,例如,大湾区的融合将进一步刺激旅客人数,需要更多酒店和购物中心,这反过来将有助香港经济节节上升。」

评估市场

戴德梁行对其他大湾区城市进行了仔细市场评估。萧亮辉说:「由于深圳的经济持续转型,深圳写字楼市场肯定会从中获益。深圳的第三产业目前约占内部生产总值57%(香港为92%),而随着劳动力中的白领比例增加,深圳的服务型经济将加速增长,例如后勤金融和保险业工作。写字楼市场将因而得益。」

深圳虽然和广州同样是一线城市,但由于深圳经济结构的发展,加上其证券交易所和金融与科技的相关活动,萧亮辉认为广州的写字楼租金增长略逊于深圳。他说:「广州是广东省的贸易枢纽,但贸易公司不太愿意为高级写字楼付出比深圳更高的租金。两者市场是有差异的。」

与此同时,基金机构投资者积极收购这些城市的房地产项目。萧亮辉说:「广州和深圳的租金收益率在4%至5%之间,而较成熟的香港房地产市场收益率为2.5%至 3.5%。」

以大湾区二线城市来说,机构物业投资者的投资对象包括广东省中部城市佛山和东莞,以及新港珠澳大桥连接的南部沿海城市珠海。萧亮辉说:「佛山和东莞的内部生产总值结构和规模,以至人口规模方面都是相若的,而珠海由于有横琴自由贸易区,也引起了相当多投资者注意。」

至于第三线城市,戴德梁行认为广东省西部城市中山是中长期前景和潜力颇佳的房地产投资对象,这主要由于到2023年,与深圳相连的桥梁、隧道和公路连接工程将会完成。由于三线城市的土地价格和劳动力成本远低于一线和二线城市,因此该公司也推介位处西部的江门和东部的惠州为投资对象。

招标程序大不相同

萧亮辉强调,中国内地的房地产投资程序与香港开放和融资主导的招标程序大不相同。他说:「在内地,开发商要购买一幅土地,必须确定并提出一个发展产业的主题,例如高科技、金融或娱乐等,才可向政府有关部门购买土地。现在这些要求比以前更严格。

「这在很大程度上取决于个别城市或地区的政府,有可能要求开发商参与自由贸易区的发展,例如前海的深港现代服务业合作区或广州南沙新区自由贸易区。当局现在更积极推广这些自贸区,邀请中国内地以外的开发商前来投资。」

萧亮辉举了一个香港开发商的例子。该开发商在珠海自由贸易区横琴投资一个项目,引进了一家国际足球会在珠海经营一所体育学院,以及一个世界级的教育机构开办一所国际学校。这个例子显示当地政府愿意出租土地给有创见的开发商,把新业务引进开发区。

尽管内地的土地用途限制较多,但基金机构投资者仍非常渴望收购这类大湾区房地产项目,因为租金收益率有4%至5%,比香港等较成熟市场的回报更具吸引力。尽管如此,这些投资者需要来自香港银行的融资,因为资本成本远低于内地,同时他们还需要戴德梁行等房地产服务商协助创造上市机会,以及聘请香港的律师和会计师负责上市工作和验证金融交易。

挑战与机遇

萧亮辉希望在大湾区发展规划下,人员和货物更容易流动,包括相关的税务优惠。他说:「在我看来,由于内地监管严格,信息和资金流动方面的挑战更多。」

戴德梁行提供综合服务,承接了大量与大湾区房地产相关的工作,由交易、顾问、估值到项目管理等一一俱备。萧亮辉说:「这一波机遇已经出现。」

 

特别鸣谢


图片:香港美国商会
图片:香港美国商会
 
资料提供 图片:陈永健
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