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非洲城镇化计划向私营企业招手

为了更新残旧的基础设施,以及满足大量城市人口的生活需要,非洲各国政府都致力于重新规划城市发展,并物色海外伙伴协助重建城市。

照片:尼日利亚的拉哥斯市缺乏城市规划,在非洲属典型城市。
尼日利亚的拉哥斯市缺乏城市规划,在非洲属典型城市。
照片:尼日利亚的拉哥斯市缺乏城市规划,在非洲属典型城市。
尼日利亚的拉哥斯市缺乏城市规划,在非洲属典型城市。

尼日利亚的拉哥斯市人口约1,300万,市区生活环境十分挤逼,交通挤塞问题严重,加上城市发展杂乱无章,是一个典型的非洲城市。尼日利亚的城镇化速度惊人,而非洲不少国家也是一样。

非洲开发银行预测,整体而言,非洲城镇化的速度很快,在20年内再有3个城市跻身超级城市行列,即罗安达、三兰港以及约翰内斯堡。目前,非洲已有多个人口达1,000万或以上的超级城市,包括开罗、拉哥斯以及金夏沙。若一如非洲开发银行的预测,到2037年,逾半数非洲民众将居于城市,城市人口首次超越农村人口。

这些城市将影响非洲日后的各方面发展。不过,目前最为迫切的问题是:城市发展以及随之而来的商机能否配合快速的人口增长步伐?虽然城镇化为非洲大多数主要城市带来挑战,但若在城市人口密度方面规划得宜,必定可以创造经济效益。中国投资者已快人一步,抓紧当中商机。

表:非洲:城市人口(%);总人口(千人)
表:非洲:城市人口(%);总人口(千人)

很久以前,中国已愿意到非洲投资,当时不少国家对投资非洲兴趣不大。时至今日,中国私人领域依然十分热衷于投资非洲的房地产建设项目。

非洲城市是否已为未来发展作好准备?

近期,非洲房地产与基建峰会(African Real Estate and Infrastructure Summit)在南非开普敦举行,集中探讨非洲如何应对城市发展的挑战,以及城镇化所衍生的问题。研究机构Our African City的总监Abbas Jamie向与会代表称:「到2050年,非洲人口将达24亿,如何应付城市人口急增问题确实是一项挑战。」

照片:内罗毕城市规划将重建临时安置区。
内罗毕城市规划将重建临时安置区。
照片:内罗毕城市规划将重建临时安置区。
内罗毕城市规划将重建临时安置区。

不过,不少非洲国家可以乘势转危为机,若从另一个角度来看,可以把有关挑战视为:「如何乘着城市人口急增的机遇获取最大经济效益?」

目前,城市发展杂乱无章、临时安置区过度挤拥以及基建落后衍生了连串问题,广受非洲各国关注。虽然如此,非洲城市的潜力越来越被看好,可以成为日后经济增长和社会发展的推动力。毕竟,聚居于非洲各大城市的中产阶层日增,是促进日后经济繁荣的重要元素。

城市群作为经济活动中心,确实具有优势,如创造商机和就业机会,促进社交网络和知识经济的发展。不过,要令这些城市可持续发展兼具抗逆力,确实存在不少挑战。DHK是一家以开普敦为总部的建筑公司,都市规划主管Guy Briggs认同非洲城市的重要性:「若我们忽略非洲的城市,就要面对很大的风险。」

中国以及亚洲其他地区在工业化的支持下,城镇化发展十分迅速,从而推动经济增长,改善民众生活水平。若非洲要仿效这种城镇化模式,必须有完善的城市规划,以容纳日益增加的城市人口。

安哥拉首都罗安达是急须进行城市规划的非洲城市,市内汽车的行走速度平均只有每小时7.6公里,虽然市区范围庞大,但市内大部分地区还未铺设主要道路互相连接。1970年代,罗安达原是一个只有40万人的殖民地城市。及后,在安哥拉内战期间,有500万农民涌到罗安达避难,令该市面对严峻的房屋问题。到2030年,该市人口预计急升至1,200万。

罗安达市采纳一项曾经获奖的城市规划方案,重新规划多个有20年历史的老旧贫民区。这些贫民区占该市总面积80%。根据方案,将在现有的罗安达市范围进行扩建,并推行大型道路兴建工程,纾缓交通挤塞问题。

Broadway Malyan是负责罗安达城市重建计划的建筑公司,合伙人Phil Bonds说明重建计划的规模:「估计项目的扩建规模相当于在15年内兴建一个可与巴黎相比的城市,挑战极大,安哥拉政府难以独力完成,需要国际伙伴参与其中。」

埃塞俄比亚首府阿迪斯阿贝巴是非洲增长最快的城市,亦制订了城市转型计划。Arup是一家以伦敦为总部的设计兼工程集团,负责为该市进行城市转型计划,涉及多个范畴,其中包括于2024年前推动该市人口增长至1,200万。

Arup South Africa的联席董事Nico Venter解释该计划背后的理念:「计划旨在提供综合运输基建设施,因应人口快速增长,方便人们往来各地,并且考虑到非常规经济、公平性和可扩展性等因素。」

非洲城市的另一个人口特点是年轻人占大多数。到2050年,非洲人口的年龄中位数将为25岁,全球中位数则为36岁。非洲大部分劳动力都是年轻人。在不少非洲城市中,年轻消费者是主要的创富动力。不过,只有就业机会与年轻人口的增长步伐一致,才可以确保经济持续繁荣。

城镇化有机会为私营领域带来丰厚利润。非洲的城市发展与转型计划实行多途径融资机制,可让公私营发展机构参与。

非洲的房地产领域吸引了大量私人资金投资,而区内不少政府都陷于财困,十分渴求这些投资。世界银行估计,非洲每年需要投资约600亿美元发展基础设施,当中至少一半须向私人领域融资。

中国早已看准非洲对基建投资的殷切需求。过去约20年,中国大举投资于非洲的房地产及基建项目。房地产顾问公司Knight Frank的主席Peter Welborn表示:「中国相信非洲机遇处处,早已抢占先机,这是中国企业在非洲房地产领域取得成功的原因。」

世界级城市与包容性发展

总的来说,普遍认为,非洲城市的转型计划必须容纳各阶层民众。具体而言,这些城市不应成为旨在吸引「丰厚投资」的地方。

开普敦大学建筑、规划及测绘学院教授Vanessa Watson认为,某些非洲城市只是复制其他「世界级城市」的发展经验,实在不切实际。她称:「不少非洲城市有意模仿迪拜、上海或者是新加坡,这些城市规划带来重大的负面影响。」

Watson指出,非洲城市应该采取另一个截然不同的发展方式,其中房地产开发模式应能为大多数现正被边缘化的城市民众提供廉价居所。她举例说明,非洲有43%的城市人口生活在贫穷线之下,有62%居于临时安置区,生活环境恶劣。因此,联合国人居署要求非洲各个城市的政府在城市规划方面注重包容性、安全性、抗逆力及可持续发展。

Watson的解决方案是为所有民众提供低成本的安身之所,但她认为,这种方案不一定会令投资者却步,并称:「为低入收家庭发展房屋绝对切实可行,并可提供丰厚商机。」

整体而言,非洲的房地产业忽视了廉价房屋市场,认为这个市场只有风险,不能带来回报。不过,很多长线投资者认为,市场往往忽略廉价房屋所带来的商机。事实上,某些投资者认为,廉价房屋市场的规模可以扩展,而且建屋方案可以重复使用,因此房地产公司可能错过了当中的商机。

不过,落实上述政策时,除须周详的城市规划之外,亦要与私营领域结成伙伴。为此,非洲增长最快的城市派出多名官员出席峰会,向房地产投资者介绍众多商机,并详细讲解当地城市规划所需要的专业服务。

乌干达首府坎帕拉人口预期将由目前的300万人,增至下一世代的1,000万人,房屋供应缺口估计达80万间。坎帕拉首都管理局的实体规划主管Ivan Katongole详细说明现有的建议措施:「由于市中心环境挤逼,坎帕拉物色了两个适合发展的卫星城市,以减轻市中心的建屋压力。目前,很多中国公司愿意投资多个廉价房屋项目。」

近年,卢旺达无论在政府管治、经济增长以及营商环境方面都大为改善,是最受注目的非洲国家之一。首都基加利的经济增长迅速,期望吸引房地产开发商投资当地多个优质商业和住宅项目,并为多个发展项目融资,以及与当地发展商结成伙伴。

DHK的Briggs讲述一个在基加利的全新大型综合用途发展计划:「我们力求容纳不同阶层的民众,不会在周边地区兴建划一标准的住宅大厦,期望可以促进社会平等和融和。」

同样地,赞比亚政府愿意向私人领域提供保证,力邀投资者投标参与当地的房地产项目。自1980年代以来,当局已未再投资兴建公共房屋,因此,房屋供应量与需求差距颇大。其他急需解决的城市规划挑战还有交通运输、供水以及卫生设施。

赞比亚的路沙卡市议会秘书Alex Mwansa表示:「我们正邀请投资者投标多个城市重建和基建项目,包括工业园及中央商业区。此外,路沙卡市亦会兴建零售综合大楼,以及多条道路连接市中心与临时安置区。」

照片:南非的廉价房屋商机丰厚,但往往被投资者忽略。
南非的廉价房屋商机丰厚,但往往被投资者忽略。
照片:南非的廉价房屋商机丰厚,但往往被投资者忽略。
南非的廉价房屋商机丰厚,但往往被投资者忽略。

非洲房地产与基建峰会2016已于2016年11月2至3日,在开普敦国际展览中心举行。

特约记者 Mark Ronan 开普敦报道

资料提供 图片:香港贸发局经贸研究
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