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非洲城鎮化計劃向私營企業招手

為了更新殘舊的基礎設施,以及滿足大量城市人口的生活需要,非洲各國政府都致力於重新規劃城市發展,並物色海外夥伴協助重建城市。

照片:尼日利亞的拉哥斯市缺乏城市規劃,在非洲屬典型城市。
尼日利亞的拉哥斯市缺乏城市規劃,在非洲屬典型城市。
照片:尼日利亞的拉哥斯市缺乏城市規劃,在非洲屬典型城市。
尼日利亞的拉哥斯市缺乏城市規劃,在非洲屬典型城市。

尼日利亞的拉哥斯市人口約1,300萬,市區生活環境十分擠逼,交通擠塞問題嚴重,加上城市發展雜亂無章,是一個典型的非洲城市。尼日利亞的城鎮化速度驚人,而非洲不少國家也是一樣。

非洲開發銀行預測,整體而言,非洲城鎮化的速度很快,在20年內再有3個城市躋身超級城市行列,即羅安達、三蘭港以及約翰內斯堡。目前,非洲已有多個人口達1,000萬或以上的超級城市,包括開羅、拉哥斯以及金夏沙。若一如非洲開發銀行的預測,到2037年,逾半數非洲民眾將居於城市,城市人口首次超越農村人口。

這些城市將影響非洲日後的各方面發展。不過,目前最為迫切的問題是:城市發展以及隨之而來的商機能否配合快速的人口增長步伐?雖然城鎮化為非洲大多數主要城市帶來挑戰,但若在城市人口密度方面規劃得宜,必定可以創造經濟效益。中國投資者已快人一步,抓緊當中商機。

表:非洲:城市人口(%);總人口(千人)
表:非洲:城市人口(%);總人口(千人)

很久以前,中國已願意到非洲投資,當時不少國家對投資非洲興趣不大。時至今日,中國私人領域依然十分熱衷於投資非洲的房地產建設項目。

非洲城市是否已為未來發展作好準備?

近期,非洲房地產與基建峰會(African Real Estate and Infrastructure Summit)在南非開普敦舉行,集中探討非洲如何應對城市發展的挑戰,以及城鎮化所衍生的問題。研究機構Our African City的總監Abbas Jamie向與會代表稱:「到2050年,非洲人口將達24億,如何應付城市人口急增問題確實是一項挑戰。」

照片:內羅畢城市規劃將重建臨時安置區。
內羅畢城市規劃將重建臨時安置區。
照片:內羅畢城市規劃將重建臨時安置區。
內羅畢城市規劃將重建臨時安置區。

不過,不少非洲國家可以乘勢轉危為機,若從另一個角度來看,可以把有關挑戰視為:「如何乘著城市人口急增的機遇獲取最大經濟效益?」

目前,城市發展雜亂無章、臨時安置區過度擠擁以及基建落後衍生了連串問題,廣受非洲各國關注。雖然如此,非洲城市的潛力越來越被看好,可以成為日後經濟增長和社會發展的推動力。畢竟,聚居於非洲各大城市的中產階層日增,是促進日後經濟繁榮的重要元素。

城市群作為經濟活動中心,確實具有優勢,如創造商機和就業機會,促進社交網絡和知識經濟的發展。不過,要令這些城市可持續發展兼具抗逆力,確實存在不少挑戰。DHK是一家以開普敦為總部的建築公司,都市規劃主管Guy Briggs認同非洲城市的重要性:「若我們忽略非洲的城市,就要面對很大的風險。」

中國以及亞洲其他地區在工業化的支持下,城鎮化發展十分迅速,從而推動經濟增長,改善民眾生活水平。若非洲要仿效這種城鎮化模式,必須有完善的城市規劃,以容納日益增加的城市人口。

安哥拉首都羅安達是急須進行城市規劃的非洲城市,市內汽車的行走速度平均只有每小時7.6公里,雖然市區範圍龐大,但市內大部分地區還未鋪設主要道路互相連接。1970年代,羅安達原是一個只有40萬人的殖民地城市。及後,在安哥拉內戰期間,有500萬農民湧到羅安達避難,令該市面對嚴峻的房屋問題。到2030年,該市人口預計急升至1,200萬。

羅安達市採納一項曾經獲獎的城市規劃方案,重新規劃多個有20年歷史的老舊貧民區。這些貧民區佔該市總面積80%。根據方案,將在現有的羅安達市範圍進行擴建,並推行大型道路興建工程,紓緩交通擠塞問題。

Broadway Malyan是負責羅安達城市重建計劃的建築公司,合夥人Phil Bonds說明重建計劃的規模:「估計項目的擴建規模相當於在15年內興建一個可與巴黎相比的城市,挑戰極大,安哥拉政府難以獨力完成,需要國際夥伴參與其中。」

埃塞俄比亞首府阿迪斯阿貝巴是非洲增長最快的城市,亦制訂了城市轉型計劃。Arup是一家以倫敦為總部的設計兼工程集團,負責為該市進行城市轉型計劃,涉及多個範疇,其中包括於2024年前推動該市人口增長至1,200萬。

Arup South Africa的聯席董事Nico Venter解釋該計劃背後的理念:「計劃旨在提供綜合運輸基建設施,因應人口快速增長,方便人們往來各地,並且考慮到非常規經濟、公平性和可擴展性等因素。」

非洲城市的另一個人口特點是年輕人佔大多數。到2050年,非洲人口的年齡中位數將為25歲,全球中位數則為36歲。非洲大部分勞動力都是年輕人。在不少非洲城市中,年輕消費者是主要的創富動力。不過,只有就業機會與年輕人口的增長步伐一致,才可以確保經濟持續繁榮。

城鎮化有機會為私營領域帶來豐厚利潤。非洲的城市發展與轉型計劃實行多途徑融資機制,可讓公私營發展機構參與。

非洲的房地產領域吸引了大量私人資金投資,而區內不少政府都陷於財困,十分渴求這些投資。世界銀行估計,非洲每年需要投資約600億美元發展基礎設施,當中至少一半須向私人領域融資。

中國早已看準非洲對基建投資的殷切需求。過去約20年,中國大舉投資於非洲的房地產及基建項目。房地產顧問公司Knight Frank的主席Peter Welborn表示:「中國相信非洲機遇處處,早已搶佔先機,這是中國企業在非洲房地產領域取得成功的原因。」

世界級城市與包容性發展

總的來說,普遍認為,非洲城市的轉型計劃必須容納各階層民眾。具體而言,這些城市不應成為旨在吸引「豐厚投資」的地方。

開普敦大學建築、規劃及測繪學院教授Vanessa Watson認為,某些非洲城市只是複製其他「世界級城市」的發展經驗,實在不切實際。她稱:「不少非洲城市有意模仿杜拜、上海或者是新加坡,這些城市規劃帶來重大的負面影響。」

Watson指出,非洲城市應該採取另一個截然不同的發展方式,其中房地產開發模式應能為大多數現正被邊緣化的城市民眾提供廉價居所。她舉例說明,非洲有43%的城市人口生活在貧窮線之下,有62%居於臨時安置區,生活環境惡劣。因此,聯合國人居署要求非洲各個城市的政府在城市規劃方面注重包容性、安全性、抗逆力及可持續發展。

Watson的解決方案是為所有民眾提供低成本的安身之所,但她認為,這種方案不一定會令投資者卻步,並稱:「為低入收家庭發展房屋絕對切實可行,並可提供豐厚商機。」

整體而言,非洲的房地產業忽視了廉價房屋市場,認為這個市場只有風險,不能帶來回報。不過,很多長線投資者認為,市場往往忽略廉價房屋所帶來的商機。事實上,某些投資者認為,廉價房屋市場的規模可以擴展,而且建屋方案可以重複使用,因此房地產公司可能錯過了當中的商機。

不過,落實上述政策時,除須周詳的城市規劃之外,亦要與私營領域結成夥伴。為此,非洲增長最快的城市派出多名官員出席峰會,向房地產投資者介紹眾多商機,並詳細講解當地城市規劃所需要的專業服務。

烏干達首府坎帕拉人口預期將由目前的300萬人,增至下一世代的1,000萬人,房屋供應缺口估計達80萬間。坎帕拉首都管理局的實體規劃主管Ivan Katongole詳細說明現有的建議措施:「由於市中心環境擠逼,坎帕拉物色了兩個適合發展的衛星城市,以減輕市中心的建屋壓力。目前,很多中國公司願意投資多個廉價房屋項目。」

近年,盧旺達無論在政府管治、經濟增長以及營商環境方面都大為改善,是最受注目的非洲國家之一。首都基加利的經濟增長迅速,期望吸引房地產開發商投資當地多個優質商業和住宅項目,並為多個發展項目融資,以及與當地發展商結成夥伴。

DHK的Briggs講述一個在基加利的全新大型綜合用途發展計劃:「我們力求容納不同階層的民眾,不會在周邊地區興建劃一標準的住宅大廈,期望可以促進社會平等和融和。」

同樣地,贊比亞政府願意向私人領域提供保證,力邀投資者投標參與當地的房地產項目。自1980年代以來,當局已未再投資興建公共房屋,因此,房屋供應量與需求差距頗大。其他急需解決的城市規劃挑戰還有交通運輸、供水以及衛生設施。

贊比亞的路沙卡市議會秘書Alex Mwansa表示:「我們正邀請投資者投標多個城市重建和基建項目,包括工業園及中央商業區。此外,路沙卡市亦會興建零售綜合大樓,以及多條道路連接市中心與臨時安置區。」

照片:南非的廉價房屋商機豐厚,但往往被投資者忽略。
南非的廉價房屋商機豐厚,但往往被投資者忽略。
照片:南非的廉價房屋商機豐厚,但往往被投資者忽略。
南非的廉價房屋商機豐厚,但往往被投資者忽略。

非洲房地產與基建峰會2016已於2016年11月2至3日,在開普敦國際展覽中心舉行。

特約記者 Mark Ronan 開普敦報道

資料提供 圖片:香港貿發局經貿研究
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