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城镇化改变长三角零售地貌:江苏省二三线特色城镇 声频

(只有英文版访问)

长三角城镇化过程中新兴城镇涌现,城市发展不仅改变大城市的零售地貌,亦刺激较小型县市的消费市场;加上县市居民收入水平提高,中产逐渐主导当地的消费模式。例如在江苏省无锡的江阴市,和该省常州市的戚墅堰区,消费市场日趋成熟。

香港公司如欲进入这些新兴的县市市场,除审视当地的购买力外,亦须留意不同城镇的发展模式和消费型态。例如不少在小型县市商店主打中档品牌、特色设计产品,以便迎合中产消费者对中价、时尚、优质产品的需求,同时避开来自网络激烈的低价竞争;而部分县市比较崇尚休闲生活,消费强调生活品味、休闲体验等。而港商除可考虑在适合的县市设立零售据点,亦可考虑通过与当地零售集团合作,或是利用批发和代理商开拓这些新兴城镇市场。

特色城镇涌现

随着经济发展和居民收入增加,长三角的零售市场蓬勃发展。加上城镇化过程中,区内一、二线城市重新规划中心城区、老城区,并且在城市外围地段发展新的商圈、商/住区和开发区,逐步改变城市地貌。当中,江苏的省会城市南京,主要商圈包括新街口、夫子庙、湖南路、中央门等,随着过去十年不断演变和优化建设工程,和进驻的零售商店更新换代,以及南京地铁相继开通多条线路,和区内城际铁路和公路网络发展进一步联系周边城市,使这些商圈不单只成为南京主要商业及购物地区,甚至渐渐吸引附近常州、无锡等地居民,于周末假日前来购物消闲的热点之一。

相片:夫子庙是南京主要购物热点之一(一)
夫子庙是南京主要购物热点之一(一)
相片:夫子庙是南京主要购物热点之一(一)
夫子庙是南京主要购物热点之一(一)
相片:夫子庙是南京主要购物热点之一(二)
夫子庙是南京主要购物热点之一(二)
相片:夫子庙是南京主要购物热点之一(二)
夫子庙是南京主要购物热点之一(二)

 

江苏省的城镇化规划[1]强调要推进城市群、都市圈的城镇化建设,除大型城市外,亦要促进中、小型城市发展,包括协调小城镇和新农村的建设,希望大、中、小城市一同吸纳农村转移至城市的大量人口,并缩小地区经济发展差异。所以,当大城市欣欣向荣发展之际,城镇化亦促使省内的部分县市同时快速发展。

 

相片:无锡市中心
无锡市中心
相片:无锡市中心
无锡市中心
相片:江阴市积极构建成为现代化花园城市
江阴市积极构建成为现代化花园城市
相片:江阴市积极构建成为现代化花园城市
江阴市积极构建成为现代化花园城市
相片:江阴市改划临长江旧运输设施成为休闲地点
江阴市改划临长江旧运输设施成为休闲地点
相片:江阴市改划临长江旧运输设施成为休闲地点
江阴市改划临长江旧运输设施成为休闲地点

例如南京附近的江阴市,是江苏省无锡市辖下的县级市,随着近年不断发展,已建设成为一座具有本地特色的现代化花园城市,除了发展商业及住宅项目外,该市积极建设文娱休闲设施,务求发展成为优质的现代宜居城市,目前该市建成区的绿化覆盖率已达45%。2013年,江阴市年末常住人口为163万人,社会消费品零售总额达582亿元人民币,在江苏众多县市中排行第一,于2009年至2013年间的零售总额每年平均增长15.7%,与南京市同期的16.2%增长率不遑多让。

图:江阴市社会消费品零售总额
图:江阴市社会消费品零售总额

2013年,江阴市地区生产总值为2,706亿元,经济规模远较大城市细小,例如南京市当年的生产总值便达到8,012亿元。虽然如此,随着城市建设及工商活动增加,江阴市的经济活力十足,2013年的人均地区生产总值为166,307元,高于南京市的98,011元约70%。该市设有江阴高新技术产业开发区、靖江工业园区和江阴临港经济开发区等,当中企业从事包括软件和服务外包、节能环保产业、高端装备制造与工业设计、钢铁等产业,民营制造业十分发达。2013年全市累计拥有35家上市公司,通过上市募集资金总量在全国县级市中位处前列,因而拥有「中国资本第一县」的称号[2]。

 

相片:江阴国家高新区
江阴国家高新区
相片:江阴国家高新区
江阴国家高新区
相片:江阴高新技术创业园区
江阴高新技术创业园区
相片:江阴高新技术创业园区
江阴高新技术创业园区
相片:江阴临港开发区 港口物流园区
江阴临港开发区/港口物流园区
相片:江阴临港开发区 港口物流园区
江阴临港开发区/港口物流园区

 

中产主导县市消费

在经济发展过程中,江阴市产生大量新的工作及就业机会,能有效吸纳外来人口就业。相对沿海城市而言,该市的生活成本较低,空气、交通、绿化、人口密度等方面的居住条件相对优厚,交通网络发展又大大缩短与邻近大城市的距离。所以,虽然江阴只属二、三线的县市经济,仍吸引不少农村地区居民和外省劳工,选择转移到江阴就业和生活。加上大城市的生活成本及工作压力不断上升,一些较高阶层的管理及技术人员,近年亦开始选择转移往江阴或其他县市发展,寻求较低压力的工作和较好的生活环境。

至于原本在江阴城区居住的居民,随着经济发展,收入及生活水平有所提高,而一些因城市发展而受到迁拆影响的住户,亦得到可观的补偿。所以整体而言,江阴市现时居民拥有较高的消费能力,加上工商活动增加,使该市的消费结构出现变化,特别是朝向较高档次消费发展,所以不少零售业者积极提升当地的零售网点,主打中档以上货品和吸引较高收入消费者,以便有效发掘这些特色城镇的消费市场商机。

当中焦点之一,是一些发展商及零售集团,积极开设较大型购物中心,或将旗下百货店转型,引入购物、休闲、餐饮的一站式服务概念,以及更多品牌和时尚设计产品吸引消费者。具体例子包括位于江阴市西面、人民西路的万达广场,是当地最大的一站式购物综合体之一,当中的零售商户和饮食集团,包括源自香港的满记甜品,主攻中产或以上消费者。而在人民中路的华联商厦购物中心,近年积极升级换代,希望争取较高收入的消费群。

另一方面,外商进驻江阴亦促使当地的零售业朝现代零售快速转变,包括靠近京沪高速公路两旁的韩国乐天玛特大型超市,台湾大型连锁量贩店大润发,和德国的麦德龙超市。在这背景下,江阴的消费市场已由旧式的零散市场型态,转变成为以现代商场及现代超市为主的零售模式。所以,新的购物中心便成为有意进军当地中档或以上市场的零售商和品牌商,可供考虑的切入点之一。此外,已在当地开展业务的零售集团,亦逐渐成为各大品牌产品供应商、代理商等,深入开拓这些新兴的二、三线市场的客户之一。

 

常州发展特色乡镇 - 戚墅堰区

位于南京与无锡之间的常州,近年致力发展辖下的县市和小区,打造特色乡镇以提升常州市整体城镇化质量。当中位于常州市区东部的戚墅堰区,总面积31.68平方公里,常住人口约10.7万人,并且拥有以「三电一轨道」(电机、电器、电缆、轨道交通)为主的雄厚工业基础,聚集例如南车汽车零部件、戚墅堰热电等高新企业。2013年,戚墅堰区人均生产总值超过93,000元,经济快速增长11.4%。

发展经济以外,戚墅堰区积极开发综合生活配套设施,务求把该区发展成为宜居的小市镇,一方面改造、重建老旧城区,并提升城际高铁沿线的重点区域环境工程,推行区内河水质量改善工程,增加绿地覆盖和搬迁一些污染企业等。

在发展过程中,戚墅堰区的地貌焕然一新。例如近年发展的东方新城核心区,利用当地玫瑰湖及丁塘湿地公园等自然资源,建立包括运动、休闲、娱乐、商业、办公等功能区域;此外,中高档的购物中心和百货商店亦在当地以至相邻区域涌现,包括菜蒙都会、泰富百货等,而外资沃尔玛、家乐福欧尚等大型超市亦进驻其中,以便在当地中产消费力上升情况下发掘有关商机。

 

注意新兴城镇消费特点

香港公司在考虑进入这些县市市场时,须留这些新兴城镇的消费特色。其中的一个发展趋势,是随着交通物流网络不断完善,和网购热潮迅速兴起,网络已逐渐成为这些县市消费者购买一般商品的主要渠道之一。根据中国领先的独立第三方支付平台支付宝的报告,除大城市外,较小的县级市网购活动近年十分活跃,2014年的支付百强县主要集中在江苏和浙江两省,而江阴便跻身成为其中一个支付百强县市[3]。

相片:江阴体育中心
江阴体育中心
相片:江阴体育中心
江阴体育中心

事实上,随着互联网向县市及乡镇扩展,和移动通讯日渐普及,内地消费者在家中或通过手机进行网购十分便利,加上较低的网上价格,和快捷便宜的物流配送服务,县市居民网购日常用品和一般消费品已蔚然成风。影响所及,除了一些靠近民居的小商店外,一般进驻购物中心的商店,由售卖服装、鞋和一般生活用品,以至礼品及运动用品等,大多主打中档品牌、特色设计产品,以便迎合中产消费者对中价、时尚、优质产品的需求,同时避开来自网络激烈的低价竞争。

另一方面,选择在这些县市就业和生活的人们,与大城市居民相比,比较崇尚休闲的生活型态,消费强调生活品味、休闲体验等。例如在购买休闲服装及户外体育用品方面,部分县市的中产消费者为了突出个人风格,其花费在时尚、专业的服装和户外运动品牌产品,与大城市消费者不遑多让。例如来自法国运动用品超市「迪卡侬」,除在内地的一、二线城市设有商店,亦在江阴等县市设有据点,以便开拓当地日渐兴盛的时尚户外活动及体育用品市场。

所以,香港企业如欲进军这些新兴的特色城镇市场,除审视当地的购买力外,亦须留意不同城镇的发展模式,和当地的消费型态,并衡量所销售产品在款式、品牌等方面的比较优势,以便考虑是否在适合的县市、商圈直接设立实体店或零售据点,或是通过当地零售集团合作,及利用其他批发商、代理商的网络,销售产品至这些新兴城镇。

 

(注:更多有关长三角城镇化详情,请参考香港贸易发展局经贸研究文章
长三角新型城镇化激发多元服务需求


[1]  江苏省新型城镇化与城乡发展一体化规划(2014-2020年)

[2]  资料来源:江阴市政府;江苏统计年鉴

[3]  更多有关网购热潮详情,请参考香港贸易发展局经贸研究文章《长三角城镇化提升现代物流服务:电子商贸机遇

资料提供 图片:赵永础
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