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柬埔寨:開拓建造業的商機

柬埔寨經濟發展蓬勃,過去10年GDP年均增長超過7%。除了製衣業和旅遊業興旺外,建造業亦脫穎而出成為近年主要的經濟驅動力之一,在2015年佔柬埔寨GDP約9%。

在2016年,柬埔寨建造業受到強勁的投資信心所推動,一片興旺繁盛。據柬埔寨國土管理、城市規劃及建設部(Ministry of Land Management, Urban Planning and Construction of Cambodia)提供的資料,2016年獲批的建造業項目總值達85億美元,較2015年的33億增加一倍有多。

圖: 2010-16年柬埔寨建造業投資額
圖: 2010-16年柬埔寨建造業投資額

柬埔寨建造業在不同範疇都有所急增,包括基礎設施、住宅項目、商業中心及零售店。一如所料,建造業熱潮主要集中在首都金邊這個商業樞紐以及附近地區。香港貿發局研究部最近訪問金邊,發現沿著主要交通幹線有多個建築工地,正在建造數個大規模的住宅及商業綜合大樓。

展望未來,隨著柬埔寨政府推動基建發展,加上外籍人士及中產階層人口持續壯大,房地產需求將可保持強勁,因此該國建造業仍會繼續興盛。對於從事建造業和相關專業服務的香港公司來說,在這個建造業熱潮下,柬埔寨應是一個值得開拓的市場。

基礎設施是主要發展重點

柬埔寨位於大湄公河次區域(GMS)南部經濟走廊,處於中心位置,得以成為區域經濟發展的重要一環。南部經濟走廊是一條主要的貿易路線,連接越南、柬埔寨、泰國和緬甸。然而,若要充分利用區域融合的優勢,柬埔寨必須大力投資在交通基建,以加強跨境連通,以及改善國內城鄉之間的道路連接。

地圖: 大湄公河分區
地圖: 大湄公河分區

柬埔寨政府明白到有需要提升現有交通運輸網絡,因此把建造基礎設施放在發展綱領的核心。在2012至2016年間,柬埔寨的承諾投資總額達201億美元,其中很大比例投資在基礎設施領域,佔總額34%(約68億美元)。

圖: 2012-16年按行業的投資比例
圖: 2012-16年按行業的投資比例
圖: 雙線國道須升級改造以紓緩交通擠塞。
雙線國道須升級改造以紓緩交通擠塞。
圖: 雙線國道須升級改造以紓緩交通擠塞。
雙線國道須升級改造以紓緩交通擠塞。

進行中的基礎設施發展計有:建造主要國道和橋樑、重建鐵路、擴展機場,以及興建發電廠。其中柬埔寨政府以改善主要國道為優先工作,同時建造接駁道路和環形公路,通過加強與全國交通幹線的連接,改善農村與市郊地區的陸路交通。

這些大規模工程項目包括:建造金邊至西哈努克高速公路、升級改造5號國道(連接金邊和毗鄰泰國的邊境市鎮波貝的主要道路),以及升級改造1號國道(連接金邊和毗鄰越南的邊境市鎮巴維)。

圖: 柬埔寨道路網絡
圖: 柬埔寨道路網絡
圖: 金邊早晨的交通狀況。
金邊早晨的交通狀況。
圖: 金邊早晨的交通狀況。
金邊早晨的交通狀況。

金邊的城市發展

金邊的城市發展正在急速進行,主要歸功於製造業、建造業和旅遊業的擴展。城市化步伐快速,雖然在創造就業機會和增加收入方面帶來效益,但同時卻增加城市基礎設施所受的壓力,特別是交通和污水排放方面。

交通擠塞是金邊面對的最艱巨挑戰之一,為了應付這個問題,柬埔寨政府正進行一個建造新環形道路的項目,由上海建工集團負責興建,資金則來自中國政府的6,100萬美元優惠貸款,工程預計於2019年完成。

該國政府亦提出建議,興建自動導軌運輸系統,連接金邊市中心、金邊國際機場和金邊經濟特區。電動化的自動導軌運輸系統每列車可裝載30人,時速60公里。據柬埔寨政府表示,自動導軌運輸系統的建造工程預期於2023年完成,而金邊亦會於這年主辦東南亞運動會。

至於污水處理問題,金邊的排污系統初建於法國殖民地時期,後來曾進行升級改造及擴展工程,但遠遠不足以滿足人口快速增長帶來的需求。

目前金邊並沒有中央污水處理廠,大部分生活廢水直接排放到金邊的湖泊之內,而根據柬埔寨環境法例,一些私人企業及住宅大廈須自行設廠就地處理污水,然後才可排放。金邊的污水問題加劇,是由於一些原本可以自然過濾和淨化污水的湖泊,現已填平為土地作發展用途(例如萬谷湖及東本湖)。

有鑒於此,柬埔寨政府目前正與日本國際協力機構(Japan International Cooperation Agency)合作,為金邊的污水排放系統設計一個全市的總體規劃,預料將於2035年啟用。在不久將來,金邊的污水排放設施將展開主要的升級改造工程。

柬埔寨基礎設施資金

柬埔寨的基礎設施發展,主要由來自中國、日本及韓國等國家的官方發展援助提供資金,大部分採取優惠貸款形式,或建造-營運-移交(BOT)模式。在柬埔寨以BOT模式開發的基礎設施項目,主要包括由中國華能集團建造的桑河二級水電站(San River Secondary Hydropower Plant),以及3個分別位於金邊、暹粒及西哈努克的國際機場。這3個國際機場均是由法國公司擁有的柬埔寨機場(Cambodia Airports)負責發展。

為了吸引更多私人投資者為柬埔寨的大型基建項目提供資金,該國政府提倡更廣泛採用公私營合作模式。雖然目前柬埔寨並沒有具體的公私營合作法例,但該國決心制訂一個法律框架,以助刺激基建投資。2016年,柬埔寨政府通過了一份有關公私營合作的政策文件,陳述採用公私營合作模式來管理投資的願景、目標和政策措施。

房地產吸引海外投資

柬埔寨在2010年通過外資所有權財產法(Foreign Ownership Property Law),容許外國人購買大廈一樓以上的公寓單位;自此,投資在該國地產市場的海外投資者數量穩定增加。

為了把握該項2010年法例所帶來的機會,主要來自中國內地、韓國、日本、泰國及香港的投資者紛紛參與金邊多個大型建造項目,並採用混合用途發展模式。其中一個典型例子是雙子塔(Twin Tower)項目,涉及資金27億美元,發展土地面積達5公頃,用途混合了酒店、辦公室和公寓。這個樓高133層的建築物由柬埔寨的Thai Boon Roong Group及澳門的新建業集團出資興建,而神州長城國際及武昌船舶重工業集團合組的一個中國財團最近奪得建造工程合約。

圖: 金邊正在施工的高層建築(1)。
金邊正在施工的高層建築(1)。
圖: 金邊正在施工的高層建築(1)。
金邊正在施工的高層建築(1)。
圖: 金邊正在施工的高層建築(2)。
金邊正在施工的高層建築(2)。
圖: 金邊正在施工的高層建築(2)。
金邊正在施工的高層建築(2)。

中國國家主席習近平於2016年10月訪問柬埔寨後,兩國簽訂了多個建造工程協議,其中包括柬埔寨集團Ly Yong Phat Group 與上置集團達成的15億美元協議;上置集團是中國民生投資集團在香港上市的子公司。根據協議,兩家公司將共同發展一個柬中友好城市(Cambodia-China Friendship City),坐落於金邊北郊一個衛星城市,佔地550公頃。

香港公司亦有參與柬埔寨其他許多項目。例如,香港置地最近完成在金邊的一項甲級商廈建造工程。商廈樓高16層,除了辦公室外,亦有4層的高檔零售商場,地盤面積有115,000平方英尺。香港新世界發展旗下的Rosewood Hotels & Resorts酒店集團,將於2017年在金邊的Vattanac Tower開業經營。

在距離金邊西南部220公里的西哈努克港口城市,交通運輸網絡不斷改善,市內經濟特區所吸納的外資有增無減,而且入境旅遊業日益興旺,得以吸引房地產投資者和發展商垂青,投資在金邊以外的新發展項目。

地圖: 西哈努克
地圖: 西哈努克
圖: Blue Bay Condominium工程地盤。
Blue Bay Condominium工程地盤。
圖: Blue Bay Condominium工程地盤。
Blue Bay Condominium工程地盤。

西哈努克有多個混合用途的發展項目正在進行建造工程,包括D’Seaview、Sunshine Bay及Blue Bay Condominium。此外,Six Senses Hotels Resorts Spas在西哈努克Ream 國家公園海岸對出的Khos Krabey島開設新的度假區,將於2017年底開幕。最近,一家中國財團宣布,計劃建造一個耗資30億美元的度假中心,作為西哈努克的柬埔寨金銀灣度假區(Cambodia Golden Silver Gulf Resort)項目的一部分。

專業服務機遇

柬埔寨建造業不單為香港發展商及建造商提供商機,亦為與建造相關的專業服務創造一個不斷增長的市場。目前來說,柬埔寨仍非常依賴外國專才以改進其建造業工程規範。

香港公司能夠建造優質項目,往績卓越;在提供創新設計、採用環保技術,以及供應各種各樣的增值服務(例如物業管理)等方面,亦擁有出眾實力,有口皆碑。因此,港商較競爭對手更為優勝。香港服務供應商擁有專業知識,並能實踐國際作業慣例,有能力為柬埔寨的基建和房地產發展作出重大貢獻。

在建築標準方面,柬埔寨尚未訂立一套官方建築規範,為建築作業定下標準。不過,據報有關方面正草擬一套新的建造法例,涉及建築、地盤及防火安全等標準。現時,當地大部分公司均採用自訂標準,或者借鑒國際規範。因此,該國的建築水準參差不齊。

柬埔寨除了對以上提及的服務有需求外,香港的金融服務專業人士還應注意,在建造業熱潮下,該國的保險業亦具有高增長潛力。由於柬埔寨的保險業容許100%外商投資,許多國際保險公司,例如亞洲保險、宏利及保誠等,已紛紛打進柬埔寨市場。

在柬埔寨,建造工程責任保險屬強制性,受保活動包括在工程地盤進行建築、修理或建造任何東西。根據柬埔寨保險協會的資料,在2015年,該國一般保險的總保費達6,160萬美元,增幅為16.4%。

其中財產保險佔最大份額,達40%;其次為汽車(15%);醫療(14%);人身意外(7%);工程(6%);海運、航空和運輸(4%);以及其他(14%)。

表: 2010至2015年一般保險保費(按業務種類劃分)
表: 2010至2015年一般保險保費(按業務種類劃分)

建造業主要關注問題

柬埔寨建造業的發展目前正受一些問題所阻礙,包括:申領商業及建造牌照的過程漫長、建築材料短缺,以及熟練勞工短缺。

香港公司須注意,在柬埔寨申領所需的商業及建造牌照,手續繁複。據世界銀行發表的《2017年營商環境報告》,在柬埔寨建造一個中型貨倉,申領所需的牌照、審查及證明書,要經過20項手續,需時652天。在越南則只須辦理10項手續,需時僅166天。

當獲得許可後,發展商很可能要面對另一個難題。工程項目需要多年才能完成,如何處理建築材料(例如水泥及碎石)短缺的問題,是一大挑戰。由於柬埔寨非常依賴進口建築材料,香港公司須留意在工程項目生命周期中潛在的價格波動風險。

圖: 金邊一家建築材料公司的大幅廣告牌。
金邊一家建築材料公司的大幅廣告牌。
圖: 金邊一家建築材料公司的大幅廣告牌。
金邊一家建築材料公司的大幅廣告牌。

舉例來說,一般估計,當地本土水泥供應只能滿足市場需求的一半,其餘須從鄰近國家進口。據Khmer Times引用柬埔寨商業部的資料,在2015年,柬埔寨進口了570萬噸建築材料,較2014年增加200萬噸,增幅為185%。

業界面對的另一挑戰是熟練勞工短缺問題,這是許多柬埔寨建造工程項目延遲完工的主要原因。毋庸置疑,柬埔寨有大量來自鄉村、教育程度低的非熟練勞工,為簡單的建造工程供應人力,然而,該國缺乏可從事管理及技術工作的半熟練及專業工人。據觀察,外資建造公司都須把本身的專業團隊帶入該國,其中包括工程師、測量師、項目經理,以至地盤主管。該國如此依賴外國的建造業人才,難以實現知識轉移及提升當地本土工人的水平,繼而令熟練專業人員短缺的問題持續,因此政府須加強補救措施。現時,柬埔寨建造工程主要的外國投資者來自韓國、日本、中國、新加坡和泰國。

總結

柬埔寨的基礎設施及房地產市場吸納大量投資,帶動建造業興旺發展。從事建造業和相關專業服務的香港公司,可憑藉本身在建造及管理大型公共設施和商業項目方面的優勢,把握機會參與柬埔寨最新的建設發展。不過,他們須注意,在柬埔寨營商須面對許多考驗,包括申領建造牌照過程漫長、建築材料短缺及熟練勞工不足等。

資料提供 圖片:徐詠鈞
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