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河南城鎮化與零售發展(3):城鎮化帶來新商圈 聲音檔案

追隨沿海地區城市化發展的路徑,河南不同層次的城市通過建設新城區向外擴張。隨著新城區人口逐漸增加,區內的商業格局正逐步發展起來。同時,市內交通網絡發展逐步成熟,特別是地鐵開通,將方便人員流動,為沿線商圈及購物商場帶來正面影響。

(只有英文版訪問)

河南城市在向外擴展

由於市中心的空間有限,中國沿海地區如長三角城市通過建設新城區向外擴張, 以至有人形容這現象是「新城遍地開花」。在規劃上,這些新城區有些叫副城、副中心或新區。副城或副中心多是指遠離主城區的新市鎮,而在主城區範圍內,在中 心城市周圍還會有其他新區建設。這種城鎮化的發展趨勢在河南不同層次的城市也在不同程度地出現。

相片:洛陽市南面新區正在興建的住宅區和即將開業的泉舜廣場
(洛陽市南面新區正在興建的住宅區和即將開業的泉舜廣場)
相片:鄭州西面中原區近棉紡路在建的新住宅區
(鄭州西面中原區近棉紡路在建的新住宅區)

(只有英文版訪問)
在鄭州東面便發展了鄭東新區,該區以遷建的鄭州機場為起步區,按規劃,將來全面發展後,總面積相當於現時鄭州市已建成市區的規模,現時入住人口約 100萬。經過幾年的發展,鄭東新區已形成一定規模,據位於鄭東新區一家外資大賣場表示,他們於2005年在鄭東開業後,見證了該區的發展,最初的時候, 賣場附近都沒有建築物,而現在卻是被高樓大廈包圍。

除了新城區外,部分城市也有採取所謂「退二進三」的策略,把一些原本位於市內的工業(第二產業)遷移,改變用地規劃,把舊區重新發展為商業(第三產 業)或住宅區,形成新的群聚效應。在鄭州西面中原區的發展,其中便把原有的棉紡廠舊址,重新發展成為新的商住項目,因此也帶出了中原路桐柏路商圈的發展。 據觀察,該地區附近仍有很多住宅在建,仍未完全入住。

相片:新鄉市新發展的東區面貌
(新鄉市新發展的東區面貌)
相片:鄭州西面中原區內的西元國際廣場
(鄭州西面中原區內的西元國際廣場)

洛陽市也在拓展新的城區,位於洛陽南面的洛南區便是洛陽重點發展的新城區,區內的商業正逐步發展起來。而位於新、老城區之間的澗西區南昌路商圈則已形成了一定的商業格局,附近有萬達廣場和丹尼斯百貨,王府井也正在南昌路建一個新的據點,萬達廣場對面的長申廣則將要開業。

新鄉市也實施「東移南擴」的規劃,城市規模擴大,形成了東區主要以市政府辦公室帶動和南方住宅區等新的城區,東區的發展也接近高鐵和高速公路。

市內交通發展有利客流運轉

相片:鄭州人民路丹尼斯百貨附近的地鐵站口
(鄭州人民路丹尼斯百貨附近的地鐵站口)

市內交通網絡的發展,特別是地鐵的開通,將對各商圈的人流帶來影響。鄭州地鐵一號線剛開通,貫通鄭州東西兩面,未來將會興建更多路線。據位於鄭東新區的百貨公司表示,鄭東新區有地鐵聯繫,將方便人員流動,預計對這一帶的購物商場將帶來正面的影響。

其他地鐵沿線的商圈也可能受益,特別是鄭州市內傳統的二七商圈,按規劃將來會有三條地鐵線經過二七商圈,提高了傳統商圈的疏散能力,有利客流運轉。

不同商圈或區域有不同定位

二七商圈是鄭州市內傳統主要商圈,據業內分析,這區的主力客戶群是30歲以上,購買力較強的一群,平均客單價也較高。在鄭州花園路,接近國貿360店的地區,由於近年引進和聚集了較多快速時尚的品牌等,吸引較多年輕客群,他們的主力客群是在25至35歲左右,平均客單價相對低一些。

在以住宅為主的新社區,當中的商業設施所提供的服務種類,多以滿足當地居民需要為主。例如洛陽的萬達廣場,在剛開業時主要是服務社區為主,其後再擴大輻射範圍。位於萬達廣場附近也有不少服務附近住宅社區的商店,除了食肆和超市外,還有美容理髮院。另外如鄭州西區的錦藝城更可見到音樂或英語學校、家居或兒童用品專門店等。

當然,也有新城區的商業設施是較高檔並面向更廣的消費層面,例如洛陽萬達廣場,現時周末也有不少顧客從周邊縣市前來購物。由於萬達廣場有全市最大的停車場,因此也方便位處較遠的消費者。在萬達廣場對面將要開業的長申廣場便預計定位為更高端的商場。

相片:鄭州西面中原區的錦藝城
(鄭州西面中原區的錦藝城)
相片:洛陽市澗西區服務附近住宅區的服務業
(洛陽市澗西區服務附近住宅區的服務業)

同一零售集團在不同新區的定位也有不同,例如大商集團在居民區以大賣場為主力,以滿足日常生活需要,產品也多屬中低檔為主。並不是這些社區沒有高消費群,而是相對較少,兼且他們習慣到傳統商圈購買較高檔的產品。不過,集團預備在2014年開設於鄭州西區的購物中心,雖然以社區居民為主要服務對象,但定位會較為高檔,除了引入較好的品牌外,也會引入娛樂和餐飲等消費服務,以加強輻射能力。

資料提供 圖片:黃醒彪
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