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河南城镇化与零售发展(3):城镇化带来新商圈 声频

追随沿海地区城市化发展的路径,河南不同层次的城市通过建设新城区向外扩张。随着新城区人口逐渐增加,区内的商业格局正逐步发展起来。同时,市内交通网络发展逐步成熟,特别是地铁开通,将方便人员流动,为沿线商圈及购物商场带来正面影响。

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河南城市在向外扩展

由于市中心的空间有限,中国沿海地区如长三角城市通过建设新城区向外扩张,以至有人形容这现象是 「新城遍地开花」。在规划上,这些新城区有些叫副城、副中心或新区。副城或副中心多是指远离主城区的新市镇,而在主城区范围内,在中心城市周围还会有其他 新区建设。这种城镇化的发展趋势在河南不同层次的城市也在不同程度地出现。

相片:洛阳市南面新区正在兴建的住宅区和即将开业的泉舜广场
(洛阳市南面新区正在兴建的住宅区和即将开业的泉舜广场)
相片:郑州西面中原区近棉纺路在建的新住宅区
(郑州西面中原区近棉纺路在建的新住宅区)

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在郑州东面便发展了郑东新区,该区以迁建的郑州机场为起步区,按规划,将来全面发展后,总面积相当于现时郑州市已建成市区的规模,现时入住人口约 100万。经过几年的发展,郑东新区已形成一定规模,据位于郑东新区一家外资大卖场表示,他们于2005年在郑东开业后,见证了该区的发展,最初的时候, 卖场附近都没有建筑物,而现在却是被高楼大厦包围。

除了新城区外,部分城市也有采取所谓「退二进三」的策略,把一些原本位于市内的工业(第二产业)迁移,改变用地规划,把旧区重新发展为商业(第三产 业)或住宅区,形成新的群聚效应。在郑州西面中原区的发展,其中便把原有的棉纺厂旧址,重新发展成为新的商住项目,因此也带出了中原路桐柏路商圈的发展。 据观察,该地区附近仍有很多住宅在建,仍未完全入住。

相片:新乡市新发展的东区面貌
(新乡市新发展的东区面貌)
相片:郑州西面中原区内的西元国际广场
(郑州西面中原区内的西元国际广场)

洛阳市也在拓展新的城区,位于洛阳南面的洛南区便是洛阳重点发展的新城区,区内的商业正逐步发展起来。而位于新、老城区之间的涧西区南昌路商圈则已形成了一定的商业格局,附近有万达广场和丹尼斯百货,王府井也正在南昌路建一个新的据点,万达广场对面的长申广则将要开业。

新乡市也实施「东移南扩」的规划,城市规模扩大,形成了东区主要以市政府办公室带动和南方住宅区等新的城区,东区的发展也接近高铁和高速公路。

市内交通发展有利客流运转

相片:郑州人民路丹尼斯百货附近的地铁站口
(郑州人民路丹尼斯百货附近的地铁站口)

市内交通网络的发展,特别是地铁的开通,将对各商圈的人流带来影响。郑州地铁一号线刚开通,贯通郑州东西两面,未来将会兴建更多路线。据位于郑东新区的百货公司表示,郑东新区有地铁联系,将方便人员流动,预计对这一带的购物商场将带来正面的影响。

其他地铁沿线的商圈也可能受益,特别是郑州市内传统的二七商圈,按规划将来会有三条地铁线经过二七商圈,提高了传统商圈的疏散能力,有利客流运转。

不同商圈或区域有不同定位

二七商圈是郑州市内传统主要商圈,据业内分析,这区的主力客户群是30岁以上,购买力较强的一群,平均客单价也较高。在郑州花园路,接近国贸360店的地区,由于近年引进和聚集了较多快速时尚的品牌等,吸引较多年轻客群,他们的主力客群是在25至35岁左右,平均客单价相对低一些。

在以住宅为主的新社区,当中的商业设施所提供的服务种类,多以满足当地居民需要为主。例如洛阳的万达广场,在刚开业时主要是服务社区为主,其后再扩大辐射范围。位于万达广场附近也有不少服务附近住宅社区的商店,除了食肆和超市外,还有美容理发院。另外如郑州西区的锦艺城更可见到音乐或英语学校、家居或儿童用品专门店等。

当然,也有新城区的商业设施是较高档并面向更广的消费层面,例如洛阳万达广场,现时周末也有不少顾客从周边县市前来购物。由于万达广场有全市最大的停车场,因此也方便位处较远的消费者。在万达广场对面将要开业的长申广场便预计定位为更高端的商场。

相片:郑州西面中原区的锦艺城
(郑州西面中原区的锦艺城)
相片:洛阳市涧西区服务附近住宅区的服务业
(洛阳市涧西区服务附近住宅区的服务业)

同一零售集团在不同新区的定位也有不同,例如大商集团在居民区以大卖场为主力,以满足日常生活需要,产品也多属中低档为主。并不是这些社区没有高消费群,而是相对较少,兼且他们习惯到传统商圈购买较高档的产品。不过,集团预备在2014年开设于郑州西区的购物中心,虽然以社区居民为主要服务对象,但定位会较为高档,除了引入较好的品牌外,也会引入娱乐和餐饮等消费服务,以加强辐射能力。

资料提供 图片:黄醒彪
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