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港珠澳大桥带来珠西的机遇(6) – 置业与消费

港珠澳大桥开通后,香港不单与珠海建立直接陆路联系,与珠海接近的中山和江门的陆路距离也大为缩短,有利于香港与珠江西岸地区的经济和人文联系。为了及早作出发展部署,香港贸发局研究部对珠海、中山和江门,以及在粤西较远但仍在3小时经济圈之内的阳江进行了初步研究,探讨在交通联系更为方便下,珠江西岸一些值得留意的发展机遇。

部分香港居民移居珠三角

部分香港居民选择移居珠三角地区,特别是退休人士。据香港统计处的调查显示,2011年时,60岁以上居留内地港人共有115,500人,72%是属于退休人士[1]。当中63.8%居住在广东省,占比较2008年有所下降,而选择居于福建和上海的比例则有明显上升,部分原因可能与祖籍有关,因为与亲人团聚是居留内地的主要原因。

另一方面,内地的居住环境不断改善也是吸引香港居民到内地居住的因素之一。据香港统计处另一项较早的调查显示[2],在内地居住的香港居民,除了工作原因外,认为内地居住环境较佳也是主要考虑因素。值得注意是在有关在内地居住的香港长者调查中,虽然居留在广东省的比例下降,但在广东省内,各主要居留城市之中,广州和深圳的占比下降,而中山的占比在2011年则明显上升达6.4个百分点达9.9%。2011年居留在江门和珠海的香港长者也分别占了在内地居留总数的2.9%和2.5%。

表:60岁以上居留内地香港居民通常居留地点 (%)
表:60岁以上居留内地香港居民通常居留地点 (%)

其实在广东省置业或居留的不单是退休人士,部分香港居民也会在珠三角地区置业作为休闲度假之用,部分也可能出于工作需要,较长时间留在珠三角地区。据香港统计处的一项调查,在内地工作的香港居民中,52.3%平均每次逗留内地超过5天,而有9.8%的香港居民在内地工作时的通常居所是自置/自租物业[3]。

中山吸引港人居住

据中山雅居乐估计在其屋苑内约有2-3万户港人,亦有一些非正式估计,中山有约5万港人居住。以中山雅居乐凯茵新城为例,1.4万户之中,约有3至4成是香港业主,年龄群在35岁以上,接近退休的人士更多。有部分是长住,包括退休或在内地工作(包括在附近开设工厂);也有不少是一家人,在中山渡周末,然后晚上回香港。优良宽敞的居住环境,交通便利是在当地置业主要吸引力。中山优点不单在于地理上接近香港和澳门,居住环境较好,兼且房价也相对较便宜。现时中山楼价平均在5,800至6,000元一平方的水平,而且房价相对稳定。

港珠澳大桥通车,由于香港与珠江西岸交通更便利,将会刺激更多港人有兴趣到中山买房。据估计,除了港珠澳大桥外,将来中深通道(连接中山与深圳)也将带来另一个重要发展机会。将来吸引的住客,可能不光是养老或度假,而可能迈向更高端的客群,因而衍生出对相关高端服务的需求,如高尔夫球、健身会所等。

当地希望引进更多零售及休闲娱乐服务

由于不少港人在当地短期或长期居住,在发展和经营地产项目上,有当地发展商希望可以建立一种与香港接近的文化环境,让港人较容易适应。因此在商场招商方面也希望带入更多港式文化,如茶餐厅,服务文化方面也希望接近香港。而当地消费者也普遍存在对这方面的需求,因此希望从香港引进更多消费服务业,而当地餐饮、教育培训中心等也有部分由港人投资。配合不少退休人士选择居住在中山,可能对相关的服务业及休闲娱乐的需求也会上升。

从整体零售市场而言,中山和珠海是在珠江西岸两个接近港珠澳大桥的主要零售市场,两市均入选香港贸发局在2012年的首选中国内销30城市,两市均有一定的市场规模和消费能力。不过,珠海作为一个旅游城市,2013年便有超过1,500万的过夜旅客,对当地的零售有一定贡献,至于中山则应该相对较多是本地居民的消费。据在中山定位中高端的一家百货公司表示,近年受网上销售冲击,加上今年在反腐的大环境下,虽然奢侈品影响很大,其销售仍可持平,显示当地中高端的私人消费仍有可为,包括对进口食品的需求也很大。此外,一些快时尚品牌如Uniqlo、H&M、Zara亦已进入中山。

表:收入与消费经济指标 (2013)
表:收入与消费经济指标 (2013)
相片:中山商业区
中山商业区 (1)
相片:中山商业区
中山商业区 (1)
相片:中山商业区
中山商业区 (2)
相片:中山商业区
中山商业区 (2)
相片:中山商业区
中山商业区 (3)
相片:中山商业区
中山商业区 (3)

中山近年有不少新的购物中心,对地产发展策略而言,市内不同地区内的配套服务也有不同,如在市中心区内的综合体项目,会配合较大及新型的商场,零售种类及服务类型也较广。至于在住宅社区内的配套消费服务则会相对较简单。据中山一家地产商表示,有部分港商以个体户(部分是业主)进入社区经营,如茶餐厅、面包店等,随着大桥开通,估计可能带动更多港资进驻。从商场经营角度,希望能引进更多元化的商店及服务,以减少同质化的竞争。百货方面,错位经营策略相当重要,因此需要引入更多新品牌/新设计,包括餐饮(不同特色菜)和娱乐(包括儿童),这些元素在现代商场的经营也十分重要。

据中山的一家高端饮食集团代表指出,当地顾客对品质要求颇高,食物方面,结合中西食品,更加追求健康,食材越来越多进口,不少是通过香港的进口商/代理商。当地餐饮市场整体而言,走中端路线居多,近年走多元化趋向,更多特色西餐厅,意大利、法国、以至其他民间小吃等越来越多,据该集团表示,有兴趣聘请香港厨师进驻,因为觉得香港厨师工作态度更好,特别是西餐方面更专业和细致,这对有意到中山地区发展的港商或专才可能是一个发展机遇。

在零售层面也可能存在给香港设计的机遇,例如中山一家百货公司,为了抗衡网购,正计划走个性化服务,准备大力发展家具订制业务,包括装修设计,因此提供一个平台,与设计公司合作提供服务。该百货公司表示中山在这方面的市场潜力很大,显示当地消费水平及对较高端设计需求在提升。乘大桥的便利,结合当地的零售渠道向当地提供专业服务也是值得留意的发展。

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[1]  《在中国内地居留的香港长者特征》(2011年9月),香港统计处。按该调查的定义,居留是指在统计前的6个月内,在内地居留至少一个月的香港居民。
[2]  《香港居民在内地居住的情况及意向》(2009年4月),香港统计处。
[3]  《在中国内地工作的香港居民》(2011年10月),香港统计处。

资料提供 图片:黄醒彪
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