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港珠澳大橋帶來珠西的機遇(6) – 置業與消費

港珠澳大橋開通後,香港不單與珠海建立直接陸路聯繫,與珠海接近的中山和江門的陸路距離也大為縮短,有利於香港與珠江西岸地區的經濟和人文聯繫。為了及早作出發展部署,香港貿發局研究部對珠海、中山和江門,以及在粵西較遠但仍在3小時經濟圈之內的陽江進行了初步研究,探討在交通聯繫更為方便下,珠江西岸一些值得留意的發展機遇。

部分香港居民移居珠三角

部分香港居民選擇移居珠三角地區,特別是退休人士。據香港統計處的調查顯示,2011年時,60歲以上居留內地港人共有115,500人,72%是屬於退休人士[1]。當中63.8%居住在廣東省,佔比較2008年有所下降,而選擇居於福建和上海的比例則有明顯上升,部分原因可能與祖籍有關,因為與親人團聚是居留內地的主要原因。

另一方面,內地的居住環境不斷改善也是吸引香港居民到內地居住的因素之一。據香港統計處另一項較早的調查顯示[2],在內地居住的香港居民,除了工作原因外,認為內地居住環境較佳也是主要考慮因素。值得注意是在有關在內地居住的香港長者調查中,雖然居留在廣東省的比例下降,但在廣東省內,各主要居留城市之中,廣州和深圳的佔比下降,而中山的佔比在2011年則明顯上升達6.4個百分點達9.9%。2011年居留在江門和珠海的香港長者也分別佔了在內地居留總數的2.9%和2.5%。

表:60歲以上居留內地香港居民通常居留地點 (%)
表:60歲以上居留內地香港居民通常居留地點 (%)

其實在廣東省置業或居留的不單是退休人士,部分香港居民也會在珠三角地區置業作為休閑度假之用,部分也可能出於工作需要,較長時間留在珠三角地區。據香港統計處的一項調查,在內地工作的香港居民中,52.3%平均每次逗留內地超過5天,而有9.8%的香港居民在內地工作時的通常居所是自置/自租物業[3]。

中山吸引港人居住

據中山雅居樂估計在其屋苑內約有2-3萬戶港人,亦有一些非正式估計,中山有約5萬港人居住。以中山雅居樂凱茵新城為例,1.4萬戶之中,約有3至4成是香港業主,年齡群在35歲以上,接近退休的人士更多。有部分是長住,包括退休或在內地工作(包括在附近開設工廠);也有不少是一家人,在中山渡周末,然後晚上回香港。優良寬敞的居住環境,交通便利是在當地置業主要吸引力。中山優點不單在於地理上接近香港和澳門,居住環境較好,兼且房價也相對較便宜。現時中山樓價平均在5,800至6,000元一平方的水平,而且房價相對穩定。

港珠澳大橋通車,由於香港與珠江西岸交通更便利,將會刺激更多港人有興趣到中山買房。據估計,除了港珠澳大橋外,將來中深通道(連接中山與深圳)也將帶來另一個重要發展機會。將來吸引的住客,可能不光是養老或度假,而可能邁向更高端的客群,因而衍生出對相關高端服務的需求,如高爾夫球、健身會所等。

當地希望引進更多零售及休閑娛樂服務

由於不少港人在當地短期或長期居住,在發展和經營地產項目上,有當地發展商希望可以建立一種與香港接近的文化環境,讓港人較容易適應。因此在商場招商方面也希望帶入更多港式文化,如茶餐廳,服務文化方面也希望接近香港。而當地消費者也普遍存在對這方面的需求,因此希望從香港引進更多消費服務業,而當地餐飲、教育培訓中心等也有部分由港人投資。配合不少退休人士選擇居住在中山,可能對相關的服務業及休閑娛樂的需求也會上升。

從整體零售市場而言,中山和珠海是在珠江西岸兩個接近港珠澳大橋的主要零售市場,兩市均入選香港貿發局在2012年的首選中國內銷30城市,兩市均有一定的市場規模和消費能力。不過,珠海作為一個旅遊城市,2013年便有超過1,500萬的過夜旅客,對當地的零售有一定貢獻,至於中山則應該相對較多是本地居民的消費。據在中山定位中高端的一家百貨公司表示,近年受網上銷售衝擊,加上今年在反腐的大環境下,雖然奢侈品影響很大,其銷售仍可持平,顯示當地中高端的私人消費仍有可為,包括對進口食品的需求也很大。此外,一些快時尚品牌如Uniqlo、H&M、Zara亦已進入中山。

表:收入與消費經濟指標 (2013)
表:收入與消費經濟指標 (2013)
相片:中山商業區
中山商業區 (1)
相片:中山商業區
中山商業區 (1)
相片:中山商業區
中山商業區 (2)
相片:中山商業區
中山商業區 (2)
相片:中山商業區
中山商業區 (3)
相片:中山商業區
中山商業區 (3)

中山近年有不少新的購物中心,對地產發展策略而言,市內不同地區內的配套服務也有不同,如在市中心區內的綜合體項目,會配合較大及新型的商場,零售種類及服務類型也較廣。至於在住宅社區內的配套消費服務則會相對較簡單。據中山一家地產商表示,有部分港商以個體戶(部分是業主)進入社區經營,如茶餐廳、麵包店等,隨著大橋開通,估計可能帶動更多港資進駐。從商場經營角度,希望能引進更多元化的商店及服務,以減少同質化的競爭。百貨方面,錯位經營策略相當重要,因此需要引入更多新品牌/新設計,包括餐飲(不同特色菜)和娛樂(包括兒童),這些元素在現代商場的經營也十分重要。

據中山的一家高端飲食集團代表指出,當地顧客對品質要求頗高,食物方面,結合中西食品,更加追求健康,食材越來越多進口,不少是通過香港的進口商/代理商。當地餐飲市場整體而言,走中端路線居多,近年走多元化趨向,更多特色西餐廳,意大利、法國、以至其他民間小吃等越來越多,據該集團表示,有興趣聘請香港廚師進駐,因為覺得香港廚師工作態度更好,特別是西餐方面更專業和細緻,這對有意到中山地區發展的港商或專才可能是一個發展機遇。

在零售層面也可能存在給香港設計的機遇,例如中山一家百貨公司,為了抗衡網購,正計劃走個性化服務,準備大力發展家具訂製業務,包括裝修設計,因此提供一個平台,與設計公司合作提供服務。該百貨公司表示中山在這方面的市場潛力很大,顯示當地消費水平及對較高端設計需求在提升。乘大橋的便利,結合當地的零售渠道向當地提供專業服務也是值得留意的發展。

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[1]  《在中國內地居留的香港長者特徵》(2011年9月),香港統計處。按該調查的定義,居留是指在統計前的6個月內,在內地居留至少一個月的香港居民。
[2]  《香港居民在內地居住的情況及意向》(2009年4月),香港統計處。
[3]  《在中國內地工作的香港居民》(2011年10月),香港統計處。

資料提供 圖片:黃醒彪
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