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越南基建及房地产服务商机处处

持续城镇化及工业快速发展推动越南对建筑及工程服务的需求。

越南出口主导的制造业正不断扩张,带动国内生产总值(GDP)实质增长节节向上,由2012年及2013年的5.3%及5.4%,上升至2014年的6%。由于该国的工业化步伐加快以及城镇化发展持续,当地建筑及房地产业重拾活力。过去10年,越南城镇人口平均每年增长3.5%。由2003至2013年,约有900万民众离开农村到城市生活。虽然越南房地产市场于2011至2012年下滑,但建造工程实质总值于2005至2014年持续增长,复合年均增长率达10%。同期,外商投资建造工程总值的复合年均增长为14%,而2014年的增幅则高达58%。

图: 越南建造工程总值
图: 越南建造工程总值

相当多外国厂商在越南设立生产基地,令工业物业的需求与日俱增,其中包括工业园、货仓及物流设施。随着这些产业集群不断发展,公共基建的需求亦有增无减。因此,越南政府正在规划多个全新的运输及公用设施项目。

除了制造业外,越南房地产业渐见复兴,亦备受外来投资者垂青。2014年,越南房地产及建造业的外商直接投资金额有3倍增长,达36亿美元,占外商直接投资总额18%,是该国第二大外商直接投资行业,仅次于制造业。越南基建及房地产业的增长前景有所改善,为有意提供建筑、工程、规划及项目管理等相关服务的香港公司缔造丰厚商机。

图: 2014年流入越南的外商直接投资
图: 2014年流入越南的外商直接投资

外商投资推动工业物业及基建发展

越南是亚洲一个成本较低的生产基地,外资厂商对当地工业物业的需求十分殷切(详情请参阅《越南作为生产基地:2015年最新情况》一文),特别是设于河内及海防等北部地区的工业园区,对外资企业的吸引力越来越大,带动基建及相关配套设施的需求上升,包括工厂大厦、货仓及达到国际标准的公用设施。除了胡志明市及河内等最大城市之外,多个迅速城镇化及工业化的地区,特别是南部的平阳及北部的北宁,均备受工业物业发展商注目,尤以日本投资者为然。例如,日本企业集团双日株式会社 (Sojitz Corporation)在越南投资及管理两个工业园区,以满足市场对日资工业园区日益增长的需求。

图: 海防工业园区的基建设施管理完善。
海防工业园区的基建设施管理完善。
图: 海防工业园区的基建设施管理完善。
海防工业园区的基建设施管理完善。

外资厂商涌入,令越南的工业化步伐加快,但基建发展未能赶上,因此解决基建瓶颈问题是该国经济持续增长的要素(详情请参阅《越南物流业:克服挑战》一文)。越南计划投资部(Ministry of Planning and Investment)估计,该国于2010至2020年需要投资2,000亿美元发展基建设施。为此,越南政府日益积极推出基建项目。2014年5月,越南政府发出一份2020年前适合外资参与的基建项目清单,共有127个项目,包括运输、公用设施、工业区及能源基建等。长远而言,越南扩展交通运输系统,例如地铁路线及高速公路,料可促进郊区的住宅及商厦需求。

在越南,外商可以通过多种模式进行投资,包括独资企业、合资、公私合作、官方发展援助、建造-营运-移交(BOT),以及建造-移交(BT)等。虽然融资仍是主要挑战,但私人投资、多边机构如世界银行和亚洲发展银行,以及外国(如日本)提供的官方发展援助等,都为基础建设提供资金。由2011至2015年,越南料可向官方发展援助每年获取得30亿美元不设限制的资助,优先进行基建工程及现代化项目。

表: 2020年前开放予外资参与的主要交通运输项目
表: 2020年前开放予外资参与的主要交通运输项目

越南城镇发展对外国基建及房地产服务需求殷切

AECOM是一家美国工程及建造公司,获世界银行委托为越南发展供水及卫生系统提供顾问 服务。该公司也是朔庄省(位处越南南部)新市镇发展项目隆兴市镇的发展顾问,提供交通、废物管理、以及公用设施工程、设计和规划等服务。此外,该公司亦为 胡志明市的越南投资与开发银行大厦的兴建工程提供成本管理服务,工程预计于2016年底完成。

专业基建及房地产服务需求殷切

越南的中产阶层不断壮大,加上大量外商投资涌入,致令优质住宅及商业大楼的需求与日俱增,并推动以外资发展商为主导的高级物业市场。外资发展商为了在越南的物业市场突围而出,均尽力保持物业的优良质素,以保商誉,继而刺激市场对先进建筑及建造技术的需求节节上升。多家越南主要发展商接受香港贸发局研究部访问时透露,很多外资发展商均倾向把旗下的基建及房地产服务外判予符合国际标准的公司。香港的基建及房地产服务供应商拥有建造相关服务的专业知识,享誉国际,应能在越南建造业找到大量商机。

越南自2007年成为世贸组织成员国后,承诺开放11个服务行业,包括建筑、工程、城市规划,以及建造和相关工程服务。不过,越南仍对外商投资实施多项限制。例如,外资发展商在越南设立分公司,为屋宇及土木工程提供一般建造工程时,必须由越南居民担任分公司主管[1]。

越南大部分省份均已制订社会经济发展规划大纲,重点是订立总体工业及基建发展目标。有鉴于此,很多外资公司都发觉,越南公司对本土市场了如指掌,经验丰富,与他们合作可以从中得益。外国公司若要加深了解越南各个城市的市场状况,包括土地使用及重点行业,可联络相关的业界协会,例如越南全国房地产协会(Vietnam National Real Estate Association)。这些业界协会时常向外国投资者提供实际支援,包括谘询服务及商贸配对。

在越南经营的多家基建及房地产服务公司指出,与当地商业伙伴如发展商建立稳固联系以及取得越南政府支持十分重要。值得注意的是,越南承建商及分包商的服务水平良莠不齐,不少对国际惯例的认识不及香港同业。有鉴于此,港商与当地公司合作时,必须严加监督并提供指导。

越南向外国投资者开放房地产市场

近年,越南政府已推出措施,逐步向外国投资者开放房地产市场,最受注目是制订新的《住房法》(Housing Law)及《房地产经营法》(Law on Real Estate Business)(已于2014年11月通过),放宽外国人拥有住宅及商业物业的限制。根据新的《住房法》,外国人及外资企业允许购买房屋,产权为期50年。新的《房地产经营法》允许外国组织及个人购买已建成设施,用作办公室、工厂或其他业务功能。外国人及企业亦可出租所购入的房屋及设施。两项法例由2015年7月起生效,预料可以满足国际投资者对越南物业的需求,为越南房地产业提供支持。

香港在越南房地产业的业务

不少香港投资者活跃于越南的房地产业。2014年,香港是越南第二大外商直接投资来源地,总投资额达28亿美元,当中差不多90% (25亿美元) 投资于45个房地产项目。举例来说,以香港为基地的新华集团在胡志明市发展多个高级商业、住宅及商住物业。同样地,陆氏集团自1991年起于越南投资,从事物业发展及水泥生产,并积极参与东南亚的房地产发展。此外,香港置地自1993年起亦投资于河内的办公大楼及零售物业。

除了物业投资及发展外,多家香港公司已涉足越南其他基建及房地产服务领域。巴马丹拿集团(P&T)及凯达环球(Aedas)等香港建筑公司已在越南设立办事处,参与多个住宅及商业项目,其中凯达环球参与的项目包括胡志明市的Saigon Tower及New Pearl住宅大楼。

联络资料

越南全国房地产协会 
(Vietnam National Real Estate Association)
电话:+84-4-3782 3896
电邮:tongvannga.vrea@gmail.com;
        anhtu.vrea@gmail.com
网址:http://www.vnrea.vn
胡志明市房地产协会
(Ho Chi Minh City Real Estate Association)
电话:+84-8-3925 9807
电邮:info@horea.org.vn
网址:http://www.horea.org.vn
越南香港商会
(Hong Kong Business Association Vietnam,HKBAV)
电话:+84-8-3824 3757
电邮:hcmc@hkbav.org
网址:http://www.hkbav.org/
越南计划投资部
(Vietnam Ministry of Planning and Investment)
电话: +84-4-3845 5298
电邮: banbientap@mpi.gov.vn
网址: http://www.mpi.gov.vn/en
越南工商会
(Vietnam Chamber of Commerce and Industry)
电话: +84-4-3574 2022
电邮: vibforum@vcci.com.vn
网址: http://vccinews.com/
越南外商投资局
(Vietnam Foreign Investment Agency,FIA)
电话: +84-4-3835 7186
电邮: dovansu@mpi.gov.vn
网址: http://fia.mpi.gov.vn/Home/en

相关资料:越南信息图


[1] 相关限制措施详情,请参阅越南加入世贸的服务承诺(Vietnam’s WTO Schedule of Specific Commitments in Services)。

资料提供 图片:袁淑妍
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