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越南基建及房地產服務商機處處

持續城鎮化及工業快速發展推動越南對建築及工程服務的需求。

越南出口主導的製造業正不斷擴張,帶動國內生產總值(GDP)實質增長節節向上,由2012年及2013年的5.3%及5.4%,上升至2014年的6%。由於該國的工業化步伐加快以及城鎮化發展持續,當地建築及房地產業重拾活力。過去10年,越南城鎮人口平均每年增長3.5%。由2003至2013年,約有900萬民眾離開農村到城市生活。雖然越南房地產市場於2011至2012年下滑,但建造工程實質總值於2005至2014年持續增長,複合年均增長率達10%。同期,外商投資建造工程總值的複合年均增長為14%,而2014年的增幅則高達58%。

圖: 越南建造工程總值
圖: 越南建造工程總值

相當多外國廠商在越南設立生產基地,令工業物業的需求與日俱增,其中包括工業園、貨倉及物流設施。隨著這些產業集群不斷發展,公共基建的需求亦有增無減。因此,越南政府正在規劃多個全新的運輸及公用設施項目。

除了製造業外,越南房地產業漸見復興,亦備受外來投資者垂青。2014年,越南房地產及建造業的外商直接投資金額有3倍增長,達36億美元,佔外商直接投資總額18%,是該國第二大外商直接投資行業,僅次於製造業。越南基建及房地產業的增長前景有所改善,為有意提供建築、工程、規劃及項目管理等相關服務的香港公司締造豐厚商機。

圖: 2014年流入越南的外商直接投資
圖: 2014年流入越南的外商直接投資

外商投資推動工業物業及基建發展

越南是亞洲一個成本較低的生產基地,外資廠商對當地工業物業的需求十分殷切(詳情請參閱《越南作為生產基地:2015年最新情況》一文),特別是設於河內及海防等北部地區的工業園區,對外資企業的吸引力越來越大,帶動基建及相關配套設施的需求上升,包括工廠大廈、貨倉及達到國際標準的公用設施。除了胡志明市及河內等最大城市之外,多個迅速城鎮化及工業化的地區,特別是南部的平陽及北部的北寧,均備受工業物業發展商注目,尤以日本投資者為然。例如,日本企業集團雙日株式會社 (Sojitz Corporation)在越南投資及管理兩個工業園區,以滿足市場對日資工業園區日益增長的需求。

圖: 海防工業園區的基建設施管理完善。
海防工業園區的基建設施管理完善。
圖: 海防工業園區的基建設施管理完善。
海防工業園區的基建設施管理完善。

外資廠商湧入,令越南的工業化步伐加快,但基建發展未能趕上,因此解決基建瓶頸問題是該國經濟持續增長的要素(詳情請參閱《越南物流業:克服挑戰》一文)。越南計劃投資部(Ministry of Planning and Investment)估計,該國於2010至2020年需要投資2,000億美元發展基建設施。為此,越南政府日益積極推出基建項目。2014年5月,越南政府發出一份2020年前適合外資參與的基建項目清單,共有127個項目,包括運輸、公用設施、工業區及能源基建等。長遠而言,越南擴展交通運輸系統,例如地鐵路線及高速公路,料可促進郊區的住宅及商廈需求。

在越南,外商可以通過多種模式進行投資,包括獨資企業、合資、公私合作、官方發展援助、建造-營運-移交(BOT),以及建造-移交(BT)等。雖然融資仍是主要挑戰,但私人投資、多邊機構如世界銀行和亞洲發展銀行,以及外國(如日本)提供的官方發展援助等,都為基礎建設提供資金。由2011至2015年,越南料可向官方發展援助每年獲取得30億美元不設限制的資助,優先進行基建工程及現代化項目。

表: 2020年前開放予外資參與的主要交通運輸項目
表: 2020年前開放予外資參與的主要交通運輸項目

越南城鎮發展對外國基建及房地產服務需求殷切

AECOM是一家美國工程及建造公司,獲世界銀行委託為越南發展供水及衛生系統提供顧問 服務。該公司也是朔莊省(位處越南南部)新市鎮發展項目隆興市鎮的發展顧問,提供交通、廢物管理、以及公用設施工程、設計和規劃等服務。此外,該公司亦為 胡志明市的越南投資與開發銀行大廈的興建工程提供成本管理服務,工程預計於2016年底完成。

專業基建及房地產服務需求殷切

越南的中產階層不斷壯大,加上大量外商投資湧入,致令優質住宅及商業大樓的需求與日俱增,並推動以外資發展商為主導的高級物業市場。外資發展商為了在越南的物業市場突圍而出,均盡力保持物業的優良質素,以保商譽,繼而刺激市場對先進建築及建造技術的需求節節上升。多家越南主要發展商接受香港貿發局研究部訪問時透露,很多外資發展商均傾向把旗下的基建及房地產服務外判予符合國際標準的公司。香港的基建及房地產服務供應商擁有建造相關服務的專業知識,享譽國際,應能在越南建造業找到大量商機。

越南自2007年成為世貿組織成員國後,承諾開放11個服務行業,包括建築、工程、城市規劃,以及建造和相關工程服務。不過,越南仍對外商投資實施多項限制。例如,外資發展商在越南設立分公司,為屋宇及土木工程提供一般建造工程時,必須由越南居民擔任分公司主管[1]。

越南大部分省份均已制訂社會經濟發展規劃大綱,重點是訂立總體工業及基建發展目標。有鑒於此,很多外資公司都發覺,越南公司對本土市場瞭如指掌,經驗豐富,與他們合作可以從中得益。外國公司若要加深瞭解越南各個城市的市場狀況,包括土地使用及重點行業,可聯絡相關的業界協會,例如越南全國房地產協會(Vietnam National Real Estate Association)。這些業界協會時常向外國投資者提供實際支援,包括諮詢服務及商貿配對。

在越南經營的多家基建及房地產服務公司指出,與當地商業夥伴如發展商建立穩固聯繫以及取得越南政府支持十分重要。值得注意的是,越南承建商及分包商的服務水平良莠不齊,不少對國際慣例的認識不及香港同業。有鑒於此,港商與當地公司合作時,必須嚴加監督並提供指導。

越南向外國投資者開放房地產市場

近年,越南政府已推出措施,逐步向外國投資者開放房地產市場,最受注目是制訂新的《住房法》(Housing Law)及《房地產經營法》(Law on Real Estate Business)(已於2014年11月通過),放寬外國人擁有住宅及商業物業的限制。根據新的《住房法》,外國人及外資企業允許購買房屋,產權為期50年。新的《房地產經營法》允許外國組織及個人購買已建成設施,用作辦公室、工廠或其他業務功能。外國人及企業亦可出租所購入的房屋及設施。兩項法例由2015年7月起生效,預料可以滿足國際投資者對越南物業的需求,為越南房地產業提供支持。

香港在越南房地產業的業務

不少香港投資者活躍於越南的房地產業。2014年,香港是越南第二大外商直接投資來源地,總投資額達28億美元,當中差不多90% (25億美元) 投資於45個房地產項目。舉例來說,以香港為基地的新華集團在胡志明市發展多個高級商業、住宅及商住物業。同樣地,陸氏集團自1991年起於越南投資,從事物業發展及水泥生產,並積極參與東南亞的房地產發展。此外,香港置地自1993年起亦投資於河內的辦公大樓及零售物業。

除了物業投資及發展外,多家香港公司已涉足越南其他基建及房地產服務領域。巴馬丹拿集團(P&T)及凱達環球(Aedas)等香港建築公司已在越南設立辦事處,參與多個住宅及商業項目,其中凱達環球參與的項目包括胡志明市的Saigon Tower及New Pearl住宅大樓。

聯絡資料

越南全國房地產協會 
(Vietnam National Real Estate Association)
電話:+84-4-3782 3896
電郵:tongvannga.vrea@gmail.com;
        anhtu.vrea@gmail.com
網址:http://www.vnrea.vn
胡志明市房地產協會
(Ho Chi Minh City Real Estate Association)
電話:+84-8-3925 9807
電郵:info@horea.org.vn
網址:http://www.horea.org.vn
越南香港商會
(Hong Kong Business Association Vietnam,HKBAV)
電話:+84-8-3824 3757
電郵:hcmc@hkbav.org
網址:http://www.hkbav.org/
越南計劃投資部
(Vietnam Ministry of Planning and Investment)
電話: +84-4-3845 5298
電郵: banbientap@mpi.gov.vn
網址: http://www.mpi.gov.vn/en
越南工商會
(Vietnam Chamber of Commerce and Industry)
電話: +84-4-3574 2022
電郵: vibforum@vcci.com.vn
網址: http://vccinews.com/
越南外商投資局
(Vietnam Foreign Investment Agency,FIA)
電話: +84-4-3835 7186
電郵: dovansu@mpi.gov.vn
網址: http://fia.mpi.gov.vn/Home/en

相關資料:越南資訊圖像


[1] 相關限制措施詳情,請參閱越南加入世貿的服務承諾(Vietnam’s WTO Schedule of Specific Commitments in Services)。

資料提供 圖片:袁淑妍
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