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大中華物業市場報告 2016 年第四季

調控措施下內地樓市現放緩跡象

2016第四季度,內地主要城市的住宅物業市場因更多樓市調控政策出台而放緩,而寫字樓和商舖市場仍然面臨供應過多等諸多挑戰。展望未來,預料今年內地住宅銷售可能下跌,而一、二線城市樓價升勢將放緩。同時,內地甲級寫字樓和商場供應充裕,料將抑制主要城市的租金增長,並推高空置率。

甲級寫字樓

第四季度,北京新增三幢甲級寫字樓,使空置率上升,租金下跌。上海也有大量新供應入市,加上國內經濟增速放緩,抑制了企業擴張的計劃,使得甲級寫字樓市場空置率繼續上升。廣州第一高樓東塔(周大福國際金融中心)和凱華國際中心正式交付,合計供應量達到32萬平方米。不過珠江新城的寫字樓新供應基本進入尾聲,市場租賃活躍度保持,儘管空置率輕微上升,租金仍保持穩定上揚。

在香港,由於缺乏供應,港島區租賃市場依然淡靜。相比之下,九龍市場受惠於來自港島區租戶的搬遷需求強勁而保持活躍。台北新供給持續增加,寫字樓租金價格議價空間較大。但整體而言,租賃市場仍然穩定,頂級辦公室去化順利,空置率較上季下降1.9個百分點,租金微跌0.4%。

住宅

北京市政府於九月底發布了最新的樓市調控政策,受此影響,北京樓市自四季度初開始持續降溫,新房市場成交量全面走低,價格增幅有所回落。上海住建委於11月發布樓市新政,導致豪宅市場成交量下跌。廣州方面,雖然成交量環比下降,但當地賣出多塊地王,推升未來樓價上漲的預期,導致四季度樓價明顯上漲。

11月初,香港政府宣布將原有住宅物業雙倍印花稅稅率劃一調高至15%,導致12月住宅成交量明顯減少。預料政策對一般住宅二手交投影響較大,對超級豪宅及一手市場的影響較少。

台北方面,重稅加限貸管制使豪宅需求低落,但部分台商因中國反避稅新規而產生資金回流現象。 2017年,預期市場需求會略強於去年,但價格仍維持約一成的下修,租金水平持平。

優質商舖

2016年第四季度,北京有五家購物中心開業,均位於非核心或遠郊區域。上海也迎來商場開業高峰期,共有九個商業項目正式開業或試營業,為市場新增超過800,000平方米的商業面積。廣州有兩個優質商場開業,分別是位於越秀區中心區域的捷登廣場和珠江新城的天匯廣場,為市場帶來14萬平方米的新供應。

香港零售業銷貨額和訪港旅客數字在2016年底有所改善。預計市場將在2017年上半年觸底,並在期後9-12個月內保持穩定。受陸客減少和電商成長影響,台北傳統零售業未於傳統旺季出現大幅增長,傳統街舖零售需求轉弱,只剩餐飲業擴展需求仍強。 2017年,預計租金水平仍能維持,租金回報率有微升的機會。

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資料提供 Knight Frank
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