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小型單位持續主導住宅供應

一直以來,香港均面對地少人多,居住面積狹窄的問題。根據差餉物業估價署的數字,於2015年年底,香港私人住宅的總存量達114.5萬個單位。若按單位的面積劃分,甲(單位面積40平方米以下)、乙(面積介乎40至69.9平方米)、丙(面積介乎70至99.9平方米)、丁(面積介乎100至159.9平方米)和戊(面積160平方米或以上)類私人住宅的總存量分別為35.6萬、56.0萬、14.0萬、6.3萬及2.6萬個單位,分別佔總存量的31.1%、48.9%、12.2%、5.5%及2.4%(因四捨五入,加總或不等於100)。由此可見,中小型單位(面積100平方米以下)佔整體私人住宅存量的絕大部份,即92%以上,並只有不到8%的私人住宅是屬於大型單位(面積100平方米或以上)。

然而,香港經濟經過數十年的快速發展,人均生產總值升至43,700美元,加上市民收入持續增加,不少業主的財政狀況甚為理想。人口普查數字顯示2016年本港共有250.9萬個家庭住戶,48.5%(121.7萬戶)是居住在自置物業內,當中65.7%即79.9萬戶是沒有按揭及貸款,其餘的34.3%即41.8萬戶是有按揭或貸款。在有按揭或貸款的住戶中,其按揭供款及借貸還款與收入比率中位數僅為18.4%。再者,新批出住宅按揭的平均供款與入息比例亦只有34%,反映置業人士的財政狀況甚為健康。因此,在市民的財政條件較佳下,他們理應對改善生活環境,以及轉換大型單位具有一定的需求。

事實上,自2003年中樓市陷入低谷至2008年中全球金融危機爆發前的高位,大型單位樓價的升幅(+160.7%)較中小型單位為快(+114.9%),這是一個正常的現象,因為大型單位供應較少、地點和質素較高、市民換樓和海內外投資需求亦較大等。然而,近年大型單位升幅較中小型單位為快的情況有所逆轉, 2010年以來政府的需求管理和金管局按揭貸款審慎監管措施逐步強化,增加了換樓、海外或公司投資者購買物業的成本,以及在新購入物業或換樓時需要支付更高的首付比例,且貸款人亦要通過壓力測試,令需求較多轉到中小型單位之上。因此,在2011年初至2017年2月份期間,中小型單位的樓價升幅達到94.4%,但大型單位的升幅只有39.3%,與中小型單位佔香港私人住宅存量絕大多數的情況不符。

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資料提供 中國銀行(香港)
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