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從下財年賣地計劃看土地收入

2月28日,特區政府財政司司長發表財政預算案。2017/18年度政府的綜合盈餘再遠超預期,修訂為1,380億元,較原來預期大幅超標1,217億元,差額主因乃地價和印花稅收入遠較預期多,其中地價收入最新估算為1,636億元,包括1,146億元來自政府賣地,修改土地契約或換地等收入則達481億元,較原來預算1,010億元高626億元。地價收入再次超標主要是與年內推出多幅市區商業和住宅用地,以及與發展商達成協議的換地個案收入急升有關。根據財政預算案的預測,2018/19年財政年度(下財年)地價收入將達到1,210億元,佔政府財政收入20.0%,令政府估計下財政年度將有望再次錄得466億元的綜合盈餘。3月1日,發展局公佈了下財年的賣地計劃,當中賣地表包括不少大型市區優質地皮,即使最終仍視乎土地實際的推出進度,但地價收入再創紀錄是可預期的。

一、賣地表包括多幅市區優質地皮

據地政總署資料顯示,下財年政府於賣地表內將推出27幅住宅、4幅商業/酒店及1幅額外工業用地,合共32幅土地,共可提供15,250個單位,連同鐵路物業發展項目、市區重建局項目,以及修改土地契約或換地等,預期下財年的住宅單位供應數目可達25,510個單位,較政府訂下私人住宅供應每年約18,000個單位的目標超出42%。

在賣地表內27幅住宅用地中,較為矚目的有9幅啟德發展區、1幅山頂、1幅灣仔、2幅觀塘安達臣、1幅堅尼地城、1幅大埔白石角和1幅屯門掃管笏的土地。至於4幅商業/酒店用地,更包括了1幅位於西九龍廣深港高鐵總站上蓋的大型商業項目和3幅位於啟德發展區用地。餘下1幅額外工業用地則位於粉嶺安樂村。詳細分析上述土地的位置發現,9幅啟德發展區的住宅用地,全部位於鄰近郵輪碼頭的前啟德機場跑道區,部份地皮將享有開揚維港景色,質素較過往於啟德發展區推出的住宅用地為佳。若以上月恒基地產以近160億元向海航旗下香港國際建投購入2幅位於啟德發展區住宅用地的平均樓面地價約15,000元計算。9幅啟德發展區住宅用地的面積達到10.2934公頃,相當於110.8萬尺,並以啟德分區規劃大綱圖的規定,這些土地的地積比率介乎5.5至7.1倍。以平均地積比率6倍計算,可發展面積超過660萬尺,價值接近1,000億元。另外,啟德發展區尚有3幅商業/酒店用地,2幅同樣位於跑道區和1幅位於未來港鐵站附近,土地面積達5.1476公頃,即55.4萬尺,有關土地的地積比率則介乎4.5至7.5倍,可發展的面積約250萬尺,並以去年6月南豐以246億投得啟德商業用地,尺價約12,800元計算,該3幅土地價值超過320億元。

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資料提供 中國銀行(香港)
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