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從統計看今年中國房地產去庫存任務

在今年的政府工作報告中,對於房地產去庫存是這樣描述的:“因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多,要支持居民自住和進城人員購房需求。”國家統計局的數字顯示,今年頭兩個月,全國商品房銷售面積同比增長25.1%,其中住宅銷售面積增長23.7%;非重點城市(即三四線城市)商品房銷售面積同比增長35.9%;截至2月底全國商品房待售面積同比下降4.6%;而截至1月份底,15個一線和熱點二線城市中,11個城市新建商品住宅價格環比下降,3個持平,1個漲幅回落。銷售增加、庫存減少、價格下降均是去庫存取得進展的反映。然而,同期全國房地產開發投資同比增長8.9%,房屋新開工面積同比增長10.4%,就意味著未來的供應會持續增長,將繼續帶來房地產去庫存的壓力。那麽到底應如何看待今年去庫存的任務呢?

首先,有必要理清房地產庫存問題的嚴重程度。政府工作報告指出要因城施策,是因為房地產庫存問題集中於三四線城市,一二線城市面對的問題正好相反,是樓市過熱的問題。對於房地產庫存,最權威的統計來自國家統計局每月發佈的全國房地產開發投資和銷售情況統計系列,狹義的庫存量是指商品房待售面積,而廣義的庫存量則應該再加上房屋施工面積,因爲經過一般2到4年的建造週期,正在施工建造的房屋就會成爲待售房屋。如果只看狹義的庫存量(待售面積),則中國房地產沒有庫存過多的問題,因爲根據2016年的實際銷售情況,只需要5.3個月就能消化所有庫存,其中一二線城市更是可能只需約3個月就可以出清待售庫存。但如果看是12倍於狹義庫存量的廣義庫存量(待售面積+施工面積),那麽根據最新銷售情況,去庫存就需要高達63個月時間(整體水平)。據此,中國房地產的庫存問題肯定源自廣義庫存量過高。

在2015年底,全國商品房待售面積創下7.2億平方米的記錄新高,而施工面積則高達73.6億平方米。一年後在2016年底,由於年内房屋銷售顯著快於房屋竣工,商品房待售面積錄得3.2%的降幅,減少到7.0億平方米,其中住宅待售面積更是減少11.0%至4.0億平方米,佔比降至58%。然而,同年房屋施工面積雖然只增長3.2%,但由於其絕對量逾十倍於商品房待售面積,因此出現了狹義的房地產庫存量減少2314萬平方米、但廣義房地產庫存量就仍然增加2.3億平方米的組合。

作爲粗略估算,中國房地產庫存大約三成是在一二線城市,約七成是在三四線城市,以2016年數字來分,一二線和三四線城市房地產庫存之比約是24.8億平方米對58.0億平方米。從銷售情況來看,三四線城市商品房銷售面積同比增長與一二線城市相若,均為兩成多一點,其總銷售面積為8.4億平方米,多於一二線城市的7.3億平方米。以此銷售速度量度,則一二線城市房地產去庫存需要41個月,而三四線城市更要用82個月才能消化完畢。

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資料提供 中國銀行(香港)
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