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從“辣稅”分析樓市需求

自二季度以來,香港住宅樓市轉趨穩定,並隨著市場對加息預期降溫,樓市表現進一步活躍起來。以中原城市領先指數計算,住宅樓價從去今年初至9月下旬錄得4.4%的升幅,從低位回升的幅度達到11.2%。(若以差餉物業估價署的數字計算,樓價於今年8月份較去年底上升0.8%,從低位回升5.9%)。面對本輪樓市的快速復蘇,筆者嘗試以傳媒報導有關稅務局徵收從價所花稅(雙倍印花稅)、買家印花稅和額外印花稅的宗數來對樓市需求作出分析。

首次置業佔整體住宅成交七成以上

首先需要指出的是樓宇買賣一般需時一至三個月,在過程中買賣雙方向不同政府部門登記文書的時間或會有所不同,故同一物業交易向稅務局繳交印花稅或向土地註冊處登記文書的時間亦會有所不同,故在分析稅務局和土地註冊處的數據時,也要注意兩者在時間上或會存在差異,但相信有關差異對實際情況不會帶來太大的扭曲。

2013年2月起,所有不動產買賣的文書(包括:住宅及非住宅物業),均要以較高的稅率(第1標準)繳付從價印花稅,即雙倍印花稅,除非買方為香港永久性居民,且在取得有關住宅物業時,在香港沒有擁有其他任何住宅物業。據稅務局的數據顯示,需要繳交雙倍印花稅的個案由今年3月的1,858宗上升至9月份的4,317,故這些個案要麼就是非住宅物業的買賣,要麼就是非首次置業的住宅買賣。因此,從雙倍印花稅的宗數減去期內非住宅物業的買賣宗數,剩下來的便是非首次置業的住宅買賣個案,有關數字亦由3月份的1,073宗上升至9月份的2,639宗,並以此來計算其佔整體住宅買賣的比例,於今年3月至9月期間,非首次置業的住宅買賣佔比介乎為20%至34%,變相反映出首次置業的佔比高達66%至80%,可見目前大部份住宅買賣均是與首次置業有關,較政府早前公佈於2010年1月至2013年2月雙倍印花稅實施前,首次置業的佔比僅為56%明顯改善,這亦反映出投資需求對現時樓市的影響也較以住為少,特別是在政府亦開徵了額外印花稅後,對3年內賣出的住宅物業徵收最高達樓價20%的稅項,令短期炒賣的活動大幅減少,相信餘下的非首次置業需求已較多是與長期投資有關,其對市場帶來的負面影響亦較有限。

外來投資需求只佔少數

另外,市場亦不時有傳聞指內地或海外資金大量來港置業推高樓價水平,但自2012年10月起,除香港永久性居民獲豁免外,就住宅物業所簽立的買賣協議或售賣轉易契均需繳交15%的買家印花稅,即以公司名義或非香港永久性居民買入住宅物業均要繳交買家印花稅。據稅務局的資料,今年3月,繳交買家印花稅的個案為147宗,並隨著樓市交投回升,9月份升至250宗,佔整體住宅買賣宗數的3.2%至6.2%之間。因此,在扣除了以公司名義買賣的住宅物業個案後,非本地買家的佔比更低,政府早前曾公佈二季度非本地買家的個案只佔1.9%,比例遠低於市場傳聞水平,主要原因是市場一般只以買家名字來判斷其是否本地居民,如名字是以漢語拼音或只有英文登記則會被認為是非本地居民,但這一方法卻會高估了非本地買家的比例。再者,公司和非本地買家購入的主要是中高價住宅物業,以其於3月至9月期間繳交買家印花稅的金額合共29.7億元和1,319宗個案估算,平均每宗物業價值約為1,500萬元,與期內整體住宅買賣的平均物業價值約740萬元高出一倍以上,反映公司和非本地買家參與中小型住宅買賣的比率甚低,對市民上車置業不會構成太大的影響。

短線買賣活動近乎絕跡

由2010年11月起,除非獲豁免,任何以個人或公司名義取得住宅物業,並在取得後24個月內(物業是在2010年11月20日或之後至2012年10月27日前取得)或36個月內(物業是在2012年10月27日或之後取得)將其轉售,均須繳交額外印花稅,稅率最高更達到20%。由於額外印花稅是以整個物業價值計算,而不單是增值的部份,故除非樓價在短期內錄得巨大升幅,否則樓價的升幅並不足以彌補稅款,令住宅物業在三年內轉售的個案大幅減少。據稅務局的資料顯示,需要繳交額外印花稅的個案(即三年內轉售的個案)每月平均只有數十宗,於今年3月至9月期間佔整體住宅買賣的比例只有約1%左右,反映短期炒賣活動經已大幅減少至近乎絕跡的程度,故若現時仍把樓價上升歸咎於炒賣活動並不合理。

從上文的分析,現時樓市的需求較多是與首次置業或實際住屋有關,長線投資需求已受抑制,非本地和短期炒賣活動亦已更大幅減少,惟也要注意到樓市需求可以在短期內大幅改變,並很大程度上取決於市場對未來樓價和息率走勢,以及經濟前景的看法,加上首次置業人仕的財政實力相對較弱,故樓市下行期間,首次置業人仕亦會較為審慎,如2014年12月居屋的申請宗數達到135,000份,但今年2月份樓市下行期間,新一期居屋申請宗數只有約53,000份,大幅減少80,000多份,反映樓市需求因應市況而大幅改變。然而,在上述“辣稅”下,樓市需求已集中於首次置業人仕,其他需求(如投資和非本地)均受到抑壓,故當樓市轉弱時,成交將會大幅萎縮,急切賣樓的業主需要大幅度減價才能出售其單位,變相加大了樓市的波幅。

 

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資料提供 中國銀行(香港)
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