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政府重建置業階梯值得支持

香港住宅樓價持續高企,差餉物業估價署的數字顯示住宅樓價連續21個月上升,並於2017年上升了14.8%,較1997年及2008年的高位分別超出101%及174%。因此,不同機構所作的調查均認為香港住宅樓價是世界上最難負擔的地區之一。

一、私人住宅樓價高企,中低收入階層難以負擔

在住宅樓價屢創新高和負擔比率持續上升的同時,但業主,甚至新承造按揭人士的財政狀況仍較理想,如2017年11月新批出住宅按揭的平均供款與入息比例只有35%。另據2016年中期人口統計,居住於自置物業,且沒有按揭供款及借貸還款的住戶數目和比例再創新高,分別達到79.9萬及65.7%,較2011年74.1萬及60.1%明顯上升,而有按揭供款或借貸還款的自置住宅數目和比例則持續減少,且按揭供款及借貸還款與住戶收入比例的中位數更跌至19.0%,較2011年的20.0%為低,反映大部份業主的財政狀況仍較理想,與上述香港住宅樓價成為世界上最難負擔的情況有所分歧。

一般而言,負擔比率是以個人或家庭入息中位數相對樓價或按揭還款來計算的,但2016年香港居住在公營永久性房屋(包括租住和資助出售房屋)的家庭比例高達45.6%,即有近半的家庭是居住在各種形式的資助房屋之中,故以住戶入息中位數來評估私人住宅的負擔情況難免會認為極難負擔。再者,香港經濟轉型至服務內地的國際金融和服務業中心,對高端服務業人才需求甚大,高入息住戶持續較快增加,單是2009年四季度至2017年三季度,月入10萬元或以上的家庭數目增加了92,000戶,同期私人住宅落成量卻僅略高於該水平,再加上近年環球資產價格在低利率環境下持續上漲,富裕的高資產階層的財富快速增加,即使不計及外來投資者的需求,高收入和高資產階層對私人住宅的自住和投資需求均足以支持現時香港樓市的表現。

然而,現時私人住宅樓市仍在高位徘徊,且短期內尚未看到能觸發樓市顯著調整的負面因素,但社會上中低收入階層也有住屋需求,加上中國人的傳統均是希望在成家立室後便能置業。同時,若只有擁有資產的階層才能較大程度上分享香港經濟長遠發展的成果,亦會加深有資產和無資產階層的差距和矛盾,故特區政府提出重建置業階梯的舉措確實值得支持。

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資料提供 中國銀行(香港)
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