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新落成物業投資需求分析

香港住宅樓市屢創新高。根據差餉物業估價署最新公布的2017年3月份數據,住宅樓價連續12個月上升,並連續五個月創歷史新高,較2015年9月樓市調整前的高位上升了4.5%,並較1997年的樓市高峰高出85.0%。然而,住宅樓市的理想表現,是在特區政府和金管局自2009年起推出多輪需求管理及按揭審慎監管措施,以及積極增加土地供應的背景下取得的,這反映出香港住宅樓市仍受到強勁的自置及長線投資需求所支持,相信這是與過去十多年來住宅樓宇供應不足,低息環境長期持續,經濟和就業表現穩定有關,本文將對新落成物業的投資需求分析。

事實上,近年特區政府已積極抑壓市場對住宅物業的需求,由針對短期炒賣的額外印花稅、非本地和公司買家的買家印花稅,以致近期對非首次置業香港永久居民徵收15%的從價印花稅,務求能抑壓非本地、短期以至長期投資需求,並以港人首次置業為優先。可是,從政府堵塞漏洞前,一契多伙的個案明顯增加,以及近期市民透過親屬以首次置業身份購買物業的個案增加的情況來看,反映在目前低利率和長遠保本增值的投資渠道有限下,市民對買樓收租的長遠投資需求甚為殷切。現時,市民若把住宅物業轉讓給近親,無論該近親是否永久居民或是否擁有住宅物業,該交易亦只需繳交較低的第二標準印花稅,而在親屬之間轉讓單位後,沒有住宅物業的人士便可再以首次置業身份來購入新單位,避免繳交15%的從價印花稅。

 

無疑,在政府推出雙倍印花稅和15%的從價印花稅後,香港永久居民以首次置業身份購買住宅物業的比例升至90%左右,較未推出有關措施時70%左右升至近20個百分點,反映整體住宅交投的自置用途比例增加,而用作投資的比例有所減少。然而,有關數據並不能完全反映住宅物業交投中的自置和投資比例,如一個家庭可以丈夫和妻子兩人的名義各自以首次置業的身份買入單位,當中一個自用和一個投資;也有買家會以尚未置業的成年子女或父母的名義入市;亦有買家可以上述方式先行把單位轉讓給近親,再以首次置業身份入市。因此,單以繳交雙倍印花稅或15%的從價印花稅個案來評估投資需求,並以繳交較低的第二標準印花稅個案來評估自置物業需求便會高估了自置買家的比例,同時亦低估了長線投資的需求。

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資料提供 中國銀行(香港)
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