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未來數月一手住宅銷情料將保持活躍

近月,香港住宅樓市轉趨活躍,7月至9月期間已有超過6,000個一手新盤被市場吸納,多個樓盤,如屯門豐連、元朗Grand Yoho、馬鞍山薈朗、啟德發展區的啟德一號、筲箕灣形薈,以及將軍澳海翩滙等均錄得超額數十倍的認購,部份更加推加價,相信是在市場對未來加息預期降溫、金融市場見底回升,以及經濟表現逐漸回穩等下,釋放了早前樓市調整期的購買力。然而,香港樓價的絕對水平和市民的供款負擔仍然偏高,但一手新盤熱賣,相信是與其長樓花期和靈活的財務安排有關,預期未來數月新盤的銷情將保持活躍。

長樓花期為首期不足的買家提供上車機會

現時一手新盤的付款方式主要分為即供和建築期付款兩大類別。即供付款是指買家在支付臨時訂金及大訂後,需於指定限期內(一般是90天至180天)支付樓價尾數完成交易。建築期付款則適用於尚未落成的樓花盤,買家只需支付臨時訂金及大訂(一般為樓價的10%至15%)後,樓價的尾數(85%至90%)可待樓宇落成(即入伙前約14日)時才繳付。而自2013年中開始,預售樓花期已延長至30個月,故現時不少開售的新盤均是遠期樓花,最長將於2018年底至2019年初才落成,距離目前仍有兩年多,令建築期付款為一些首期不足的買家提供了彈性。以現時自用物業一般需要四成首期為例(假設不申請二按),這些新盤的買家便無需即時付出四成首期,只需一成至一成半便已足夠,餘下的兩成半至三成首期仍可於建築期內儲蓄,讓不少急於上車的人仕,既可鎖定現時的樓價,無需擔憂日後樓價進一步上升,亦可解決現時首期不足的問題,令新盤大受市場歡迎。

靈活財務安排亦有助買家置業

過去數年,金管局已實行物業按揭貸款的審慎監管措施,對按揭貸款的首期比例、供款佔收入比例等有嚴格要求,並因應貸款人是否有其他按揭和擔保,以及收入來源是否於香港而有所不同,且要通過假設息率上升3%的壓力測試等,貸款人需要有較佳的財政狀況才能入市買樓。然而,不少發展商在銷售新樓的同時,亦提供了多種靈活的財務安排,讓買家按需要作出選擇。這些財務安排包括發展商自行或伙拍財務公司提供二按(25%至30%)或高成數按揭(85%至90%)、買家在提供另一物業作抵押下,可獲得樓價120%的貸款、買家提供足以支付樓價兩成至三成的金融資產證明下,可無需收入證明申請貸款等,讓一些未有足夠首期、以至收入不足的人仕均可上車置業。雖然金管局已不時要求銀行確保按揭貸款人,以至提供二按或高成數按揭的財務公司或發展商等,需要遵守上述金管局的按揭貸款審慎監管措施,但上述部份的貸款計劃是由發展商自行提供的,而香港的大型發展商不單財政狀況穩健,借貸比率甚低,且擁有多元化的集資渠道,他們無需依賴銀行貸款便可提供不同的貸款計劃供買家選擇,擴大旗下樓盤的潛在客群。

無疑,長樓花期或靈活的財務安排確實可以方便買家置業,故在樓市氣氛好轉的情況下,未來數月新盤的銷情料將保持活躍,但買家亦要注意風險:首先,如選擇建築期付款,一旦未來樓價下跌,待樓宇接近落成時才申請貸款,或會面對估價不足的問題,且期間若金管局進一步收緊按揭貸款的要求,亦有可能影響買家承造按揭。再者,發展商會因應不同的付款方式或財務安排而向買家提供不同的折扣優惠,使用越靈活和越具彈性的財務計劃,其折扣則越少,差距可達樓價的5%或以上。此外,發展商提供的二按或高成數按揭息率較高,相比現行銀行提供的按揭息率高出1%至2%,以貸款額數百萬元計算,除非在三數年間成功轉按至傳統的銀行按揭,否則利息開支將會大增,增加財政負擔。最後,香港樓價的絕對水平和市民的供款負擔仍然偏高,加上未來數年住宅供應將持續增加,市場對息率走勢的預期反覆,市民必須清楚了解潛在風險,才作出是否入市的決定。

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資料提供 中國銀行(香港)
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