關於我們 | 新聞中心 | 聯絡我們 | 採購清單 採購清單 () | 我的HKTDC |
English 简体
Save As PDF 電郵本頁 列印本頁
QQ空間

本輪樓市大幅調整的風險如何?

自去年9月份以來,香港住宅樓市進入了調整階段,以中原城市領先指數計算,住宅樓市從去年高位至今年4月中下跌了約13%(若以差餉物業估價署的數字計算,住宅樓市從高位至今年3月份下跌了約12%)。雖然過去數月的樓價跌幅較原來預期為快,但以目前情況看,並假設政府和金管局現行政策維持不變,且沒有爆發重大的危機事件,本輪樓市仍不具備大幅調整的條件。

1980年以來住宅樓市曾出現兩次深度調整

根據差餉物業估價署的數字,自1980年以來,住宅樓價只出現過兩次超過30%的跌幅。第一次是在1981年第三季至1984年第三季,住宅樓價下跌了約三分之一,當時香港正受1997年前途問題的困擾,令經濟和樓市表現大受影響。第二次是在1997年第四季至2003年第三季,住宅樓價大跌三分之二,當時香港受到亞洲金融風暴、科網股爆破,以至非典型肺炎等影響,香港經濟陷入衰退和多年通縮,造成長達6年的樓市調整。然而,自2003年以來,香港住宅樓市的升浪維持了12年,期間雖然有所波動,如2008年全球金融海嘯,但樓價的跌幅只有17%,隨後便在全球主要央行推出大規模量化寬鬆下,逐步回升,故亦算不上深度調整。現時,香港住宅樓價再次進入調整階段,從高位下跌了約13%,以目前經濟前景甚不明朗、金融市場大幅波動、美國溫和加息和政府增加供應的背景下,市場對現時香港樓市會否出現較深度調整表示關注。

 

bocapr2016a.gif

 

四大因素促使樓市步入整固階段

1.本輪樓市累積升幅龐大,小型單位調整壓力較大。從2003年的低位起,本輪住宅樓市錄得大幅上升,而本輪升市的一大特點是中小型單位(100平方米以下的單位)的升幅遠高於大型單位(100平方米或以上的單位),由2003年低位至2015年高位比較,中小型單位上升4.3倍,而大型單位則上升了3.2倍。若與1997年高峰比較,中小型單位最多上升了78%,同樣高於大型單位的53%。雖然香港的經濟規模於1997年至2015年間亦上升了約75%,但1997年香港住宅樓市出現巨大泡沫,樓價在泡沫上錄得與名義經濟增長同步的升幅,反映樓價泡沫的情況沒有明顯改善,惟現時按揭貸款利率只有2%,遠低於1997年時約10%的水平,故現時樓價泡沫的情況理應沒有1997年時嚴重。

然而,中小型單位的升幅較大型單位為快並非一個正常現象,特別是中小型單位佔整體私人住宅供應92%以上,只有不到8%的私人住宅是屬於大型單位。中小型單位升幅較快主要是受到需求管理和按揭貸款的審慎監管措施逐步強化,加重了市民換樓、海外或公司投資者購買物業的成本,令需求轉向中小型住宅單位。因此,若以本輪樓市高位2015年第三季計算,香港家庭收入中位數相對於甲類單位(少於40平方米)的負擔比例為71%(假設利率為2%,按揭貸款分20年攤還),而收入最高的5%相對於丁類單位(100至159.9平方米)為54%,即使兩者均分別低於1997年高峰期的95%及90%,但亦顯示出小型單位存在購買力脫節的問題。因此,在本輪樓市累積升幅龐大,以及小型單位調整壓力較大的背景下,香港住宅樓價便步入了整固階段。

 

bocapr2016b.gif

 

2.全球經濟放緩,金融市場波動加劇。自去年下半年至今年2月份,全球經濟下行壓力增加,並在美國加息、強美元、大宗商品價格下跌、新興市場貨幣貶值、資金外流等背景下,引發了一輪全球金融市場劇烈波動,香港作為小型開放經濟體難以獨善其身。港元匯率亦曾在今年1月初趨向弱方保證水平,令拆息一度跟隨美息回升。外圍經濟表現疲弱,香港的外貿表現亦不容樂觀,加上訪港旅遊業和零售業仍在調整之中,亦加深了對經濟和就業市場前景的憂慮,並拖累了住宅樓市的表現。

3.美國於去年12月率先加息。去年12月,美國聯儲局正式結束了其零息政策並加息0.25%。當時聯儲局對未來息率預測的中位數顯示該局將於2016、2017及2018年分別加息1%、1%及0.875%。由於港元與美元實行聯繫匯率,在正常情況下,港息是有需要跟隨美息同步上升的,故美國加息便觸發了市場對新一輪加息週期正式展開的憂慮,擔憂未來的按揭供款負擔會有所增加,強化了住宅樓市或會出現調整的預期,促使部份業主願意減價放售,繼而拖累了住宅樓價的表現。

4.供應正在增加,短期供應料可達標。本屆特區政府一直致力於增加短、中、長期的土地和房屋供應,即使在經濟和金融市場波動增加下,政府仍會維持其加大土地供應的策略,土地招標的步伐不會受到太大影響。據差餉物業估價署的數字顯示,2016及2017年預測落成量分別為18,200及17,930個單位,創2004年以來的新高,接近政府18,000至19,000個單位的供應目標。再者,運輸及房屋局的數字顯示,截至今年3月底預計未來3、4年的潛在一手樓供應量將高達92,000個單位,創下有紀錄以來最多,即平均每年將有高於20,000個單位落成,令市場擔心未來住宅樓市或會出現供過於求的情況,與上述因素一同促使樓市步入調整。

如欲瀏覽全文,請到頁首下載PDF 檔。

資料提供 中國銀行(香港)
評論 (0)
顯示香港本地時間(格林尼治標準時間+8小時)

香港貿發局歡迎您發表意見。請尊重其他讀者,避免離題。
查看本局的發表評論政策

*發表評論(最多2,500字)