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美國加息週期下,香港住宅樓價再創新高的前景分析

3月15日,美國聯儲局再次上調聯邦基金利率0.25%至0.75%-1.00%,是本輪加息週期的第三次加息。香港銀行則尚未調整最優惠利率,1個月銀行同業拆息亦僅較去年低位上升約25點子至0.45%,香港住宅樓價卻屢創新高,樓價走勢維持向上,本文將對香港樓市最新情況和未來美國加息對樓市的可能影響作出分析。

香港住宅樓價再創新高

去年11月,特區政府大幅上調從價印花稅至樓價15%(尚未擁有住宅物業的香港永久居民除外),以及聯儲局於去年12月再次加息,但其影響主要集中於成交萎縮,去年12月至今年2月每月平均住宅買賣成交宗數只有3,638宗,較去年9月至11月每月平均7,055宗大幅減少48%。然而,住宅樓價所受的影響甚為有限,現時無論是以差餉物業估價署的樓價指數,還是中原城市領先指數來衡量,住宅樓價均再創歷史新高,主要原因有:

1.            港元利率維持低企。美國於去年底再次加息0.25%,香港銀行未有跟隨上調最優惠利率。雖然現時樓宇按揭利率已較多轉為以銀行同業拆息作基準,1個月港元銀行同業拆息亦曾於今年初因年結等季節性因素上升至0.75%左右,最近回落至約0.45%(仍較去年低位0.2%左右為高),與美元同業拆息的息差擴大,這是與香港銀行體系的資金充裕有關。自聯儲局實施量化寬鬆措施以來,共有1,300億美元流入港元,這些資金尚未流出香港,令港元利率持續低企。再者,去年下半年以來,香港銀行面對市場激烈競爭,按揭息率由以往銀行同業拆息加1.7厘下調至加1.3厘左右,足以抵銷銀行同業拆息上升的影響,故息率對樓市的影響仍較有限。

2.            一手市場銷售理想。過去數月,一手市場的銷售情況甚為理想。首先,發展商會向買家提供印花稅回贈,並提供較優厚的財務條款,讓他們可以買入旗下新盤。第二,一手樓盤也深受境外買家歡迎,香港物業質素較高,加上港元資產具有強美元保值的優點,且不少一手樓盤亦主動向海外買家推銷,並針對他們提供不同的回贈和優惠。第三,尚未擁有住宅物業的香港永久居民只需繳交較低的從價印花稅稅率(第二標準),但稅務局一向以文書為基礎徵收印花稅,如一份文書涉及多個物業,稅務局會視為一項整體交易,故這些“首置客”仍只需繳交第二標準的從價印花稅,而無需繳交15%的從價印花稅,故出現了不少“首置客”一次過買入多個一手單位,推動一手市場銷售理想,亦間接推高了整體樓市表現。

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資料提供 中國銀行(香港)
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