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美國房地產市場復甦步伐料趨放緩

眾所週知,2008年全球金融危機的源頭在於美國次按危機的爆發,拖累當地的房地產泡沫的爆破,其影響更透過金融衍生產品直捲全球。現時,美國聯儲局已先後加息8次,據該局資料顯示,其公開市場委員會對未來息率走勢預測的中位數為今年將再加息1次,明年加息3次和後年加息1次,即尚有起碼5次的加息空間,加上美國稅改方案對按揭利息扣稅額和房地產稅的扣減作出了調整,減少了對人民購買房地產的稅務鼓勵,對高樓價和房地產稅較高的地區影響較大。本文將對近期美國房地產市場的主要指標作出分析。

一、按揭息率上升的影響逐步浮現

無疑,美國聯儲局已先後加息8次,加息幅度共2.00%,但美國按揭息率的走勢則較多是受到美國國債息率走勢的影響,而非聯邦基金利率或最優惠利率,故現時15年及30年美國定息按揭息率分別為3.93%及4.57%,較其於全球金融危機以來分別錄得新低2.59%及3.32%僅高1.34及1.25個百分點,升幅較聯邦基金利率為低。再者,現時美國的按揭利率處於相對較低水平,即使聯邦基金利率已調升至2.00%至2.25%,較上一週期2003年中聯邦基金利率跌至1.00%高1.00至1.25個百分點,但現時15年及30年美國定息按揭息率仍分別低於2003年中44及33個點子,反映目前按揭利率仍然較低。此外,美國的按揭息率是以定息為主,故即使聯儲局已對聯邦基金利率上調8次,但其影響是無法傳導至現有按揭之上,只有新造按揭會受到按揭利率上升所影響,故息率調整對美國房地產市場的影響相對較低。可是,美國的加息週期尚未完結,倘若按揭利率進一步上升的話,亦難免會對未來買家的購買力構成壓力,並逐步反映在銷售量、建屋量和樓價等多個方面,但以聯儲局僅溫和有序加息的情況看,相信只會緩和美國房地產市場的升幅。

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資料提供 中國銀行(香港)
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