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迷你單位無助改善居住環境

近年,香港一手新盤出現了越來越多實用面積200平方尺左右的迷你單位。即使在全球經濟前景不明朗和金融市場大幅波動下,這些單位仍深受市民歡迎,反映出發展商能充份掌握香港樓市、經濟和社會的情況,為市場提供最受歡迎的產品。

首先,近年政府推出了多輪需求管理和物業按揭貸款的審慎監管措施,有關措施均是向首次置業人仕傾斜,並對非永久性本港居民和以公司名義買入物業的買家徵收高達樓價15%的買家印花稅。一直以來,非本地客和公司客對大型單位的需求較大,限制他們買樓無疑直接影響了對大型單位或豪宅的需求,再加上近年內地經濟增長放緩、本港經濟僅溫和增長,以及金管局對物業按揭的態度甚為審慎,不僅收緊了按揭成數,亦要貸款人通過壓力測試,大大抑制了市民換樓,以及對大型單位或豪宅的需求。

因此,發展商為了迎合首次置業人仕的需要,為他們提供能夠負擔的單位。以現時港島、九龍和新界一手住宅的實用面積尺價分別20,000以上、15,000 至20,000元及12,000至15,000元計,若發展商要像以往一樣興建實用面積300多至400多平方尺的單位,這些港島單位的入場費將會達到700萬至800萬,而新界單位的售價亦達到400萬以上。上述港島單位的售價顯然不是首次置業人仕能夠負擔的,故若發展商要以首次置業人仕為他們的銷售目標,他們便有需要興建一些更小型的單位,在以較高的平均尺價出售的同時,亦能把售價控制在港島400萬至600萬、九龍400多萬、新界300多萬的水平,再配合一些發展商自行或透過財務公司提供還款或二按計劃,讓首次置業人仕可以上車。

再者,物業一直以來均是香港市民的一大重要投資工具,但在金管局推出物業按揭貸款的審慎監管措施後,投資物業所需的首期最少為樓價一半,不是一般市民能夠負擔的,但迷你單位的售價可低至300至400多萬,加上不少迷你單位是座落於港九市區,相信亦不愁租客,故吸引了一批本地的投資客追捧。然而,雖然這些迷你單位的總體售價不高,但要注意其平均尺價大多創下區內新高的水平,並需注意未來若有越來越多迷你單位落成的話,市場對這類單位的需求是否足夠。

鑑於香港一手新盤陸續出現這些迷你單位,未來數年的住宅供應量將有較大機會可以達到每年19,000至20,000個單位的目標,但要注意這些迷你單位的實用面積有限,相信最多只能由一人或二人家庭居住,當中不少或是原來與父母居住或與朋友合租單位的年輕人、部份是新婚家庭、以至來港升學的大學生或研究生,令未來本港住戶的人均數目將進一步降低。雖然迷你單位的出現可以解決部份年輕人的住屋和置業需求,但隨著年輕人日漸成長,他們將組織家庭和生兒育女,這些迷你單位將難再滿足他們的需要。再者,這些迷你單位的出現,無疑是增加了住宅單位的數目,但若以樓面面積計算本港的住宅供應量則沒有明顯改善,且增加迷你單位的供應亦難免會爭奪了提供中型和大型單位的土地資源,無助於長遠改善全體市民的居住環境,故其能否切合本港樓市的長遠健康發展亦構成疑問。

無疑,現時市場對大型單位的需求相對較低,但其供應量亦一直偏低,實用面積1,076平方尺以上的單位存量只佔本港私人住宅存量的7.8%。因此,假若日後政府取消上述買家印花稅或放寬物業按揭貸款的審慎監管措施後,市民對改善住屋環境,以及海內外的投資需求再次反映出來的話,香港中型和大型單位出現供應不足的情況或會更為突顯。

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資料提供 中國銀行(香港)
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