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香港按揭貸款利率如何定價?

香港按揭貸款利率如何定價?

根據金管局最新的住宅按揭統計調查,10月份時以香港銀行同業拆息(一般是1個月Hibor)作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例為93.1%,而以最優惠利率(Prime Rate)作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例則為2.2%。其實10月底時1個月Hibor已經升至0.79厘,是本利率週期的高位(12月更升至1.07厘),惟Prime Rate(大型銀行)自2008年底至今一直維持在5.00厘的水平(中小型銀行的Prime Rate則維持在5.25厘的水平),短期Hibor從低位的上升似乎尚未令新造按揭棄Hibor而選Prime Rate作爲定價參考。

2008年底美國聯儲局把聯邦基金目標利率減至0.00厘-0.25厘之後,香港銀業亦跟隨把基準的Prime Rate減至5.00厘、儲蓄存款利率(Savings Deposit Rate)減至0.01厘。由於後者減無可減,為維持這兩個利率的名義息差,Prime Rate便一直維持於5.00厘至今,但這無礙實際的貸款利率以P-的定價方式繼續下調。與此同時,貸款市場開始出現H+的定價方式(隔夜、1個月、3個月Hibor在2009年曾低見0.03厘、0.05厘和0.10厘,故以Hibor作為參考的貸款利率定價方式是H+)。

具體到按揭貸款領域,自有統計的2010年以來,以P-方式定價的新造按揭貸款所佔比例在2011年1月時曾低見6.3%,後至2012年9月就飆升至94.4%,現又回落至2.2%;反之,以H+方式定價的新造按揭貸款所佔比例在2011年1月時曾高見92.2%,後至2012年9月就萎縮至2.9%,最新又升至93.1%。在期間Prime Rate其實一直沒有變化的情況下,按揭貸款利率定價方式的轉換相信反映了市場利率的變化、貸款人對未來利率走勢的預期以及市場的競爭。

H+按揭利率每個月會根據Hibor的變化而重設,惟加的幅度在合約期内就會一直保持不變,另外也設上限,一般以P-來鎖定其最高利率。例如目前有大型銀行的按揭利率是H+1.30厘,其上限則是P-2.85厘(即2.15厘);有中小型銀行的按揭利率為H+1.30厘,其上限則是P-3.10厘(即2.15厘)。按揭期内如果Hibor升而Prime Rate不變,則H+按揭利率最高為2.15厘;如果Hibor升而Prime Rate也升,則實際的按揭利率會兩者皆升。至於P-按揭利率減的幅度在合約期内也不變,實際的按揭利率是升或跌則視Prime Rate如何變化。

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資料提供 中國銀行(香港)
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