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香港樓價持續高企的影響分析

一、本輪樓價上升的主要原因

香港住宅樓價再創新高。2017年11月,住宅樓價較2016年底上升12.9%,並分別較1997年10月亞洲金融風暴和2008年6月全球金融危機前的高位上升101%及174%。由於香港住宅樓價持續上升,升幅遠超名義經濟和市民收入的增幅,令不少人士經常批評香港住宅樓價高企,負擔比率偏高,升至市民大眾難以負擔的水平。然而,也要注意到香港樓價高企既有外圍,也在本地因素。首先,多年來環球主要央行實施量化寬鬆,利率長期低企,造成全球主要城市樓價,以至金融資產價格高企的現象。即使聯儲局自2015年12月起加息5次,香港銀行因資金環境充裕仍尚未跟隨上調最優惠利率,利率相對低企,利好樓市表現。

其次,香港資金進出和投資房地產市場均沒有限制,並發展為國際金融、專業和商業服務業中心。因此,香港不單匯聚了海內外的資金,也匯聚了海內外的人才,推動經濟持續發展,加上香港物業質素甚高,租金收入可觀,亦令市場對住宅等物業產生了龐大的需求,可是香港的經濟和房地產市場規模較小,海內外需求旺盛難免會推高樓價。

再者,環球和香港經濟持續復甦。國際貨幣基金組織最新預測顯示,2018年全球經濟增長將較2017年加速0.2個百分點至3.9%。環球經濟復甦,加上金融市場氣氛好轉、就業市場向好、特區政府提出多項措施推動香港經濟加速增長等,均有利於香港經濟和樓市的表現,2017年香港經濟增長創下2011年以來新高。

最後,供應因素也推動樓市上升。過去十多年來,住宅供應明顯不足,2007年至2016年,每年平均的住宅供應量只有11,000個,較1998年至1997年每年平均28,300個大幅減少63%。自上屆特區政府加快開發土地步伐後,2017年及2018年私人住宅落成量分別達到約17,800及19,500個單位,且未來3、4年的潛在一手樓供應量將達97,000個單位,基本達成每年私人住宅供應目標,惟現時社會尚未對如何長遠增加土地和房屋供應達成共識,對長遠住宅供應不會大幅增加的預期未有明顯改變。

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資料提供 中國銀行(香港)
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