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香港樓市負資產攀升今非昔比

1997年亞洲金融風暴後,本港樓市泡沫爆破,負資產宗數不斷攀升。此舉加劇樓市的跌勢,續而拖累實體經濟,令本港曾經歷長期通縮、百業蕭條的情況。最近,金管局公佈今年首季負資產個案達1,432宗,數目較去年底飆升14倍;涉及住宅貸款也急升10.8倍至49.19億元。當年負資產的教訓令人猶有餘悸,而且本港經濟正面對下行壓力,相關數字難免觸動市場的神經,擔心負資產風暴重臨。

負資產宗數或持續趨升

負資產物業只會在樓價下跌時產生,一些樓按借貸成數較高的物業變成資不抵債。金管局表示,新增的負資產個案大部分涉及高成數按揭貸款,包括按揭保險計劃的貸款及銀行職員的住屋貸款,但情況不算嚴重。事實上,本港的整體樓價自去年9月後開始回落,一度絕跡四個季度的負資產個案已於去年第四季增加至95宗。當時本港的整體樓價,已較去年9月高峰下滑了6.9%。至今年3月底,本港整體樓價的調整幅度達11.7%。若業主於去年高位入市並選用九成按揭,現時的樓價跌幅已跌穿第一道防線,令這些按揭物業淪為負資產。

從較實時反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)看,自3月份起,指數在127.5至129.87窄幅徘徊,相信第二季的負資產宗數不會大幅攀升。但是,房屋供應正在增加,未來3至4年一手潛在供應量達9.2萬伙,創歷史新高;加上本港樓價已累積不小的升幅,整體樓價自2008年底至去年9月已上升1.9倍,而現時的調整幅度相對温和,樓價仍有下行的空間。在可見的將來,負資產宗數可能會反覆上升。

宏觀環境大不同

當年樓市泡沫爆破,加上業主的供款能力較弱,很多業主斷供樓按,資不抵債,大量的銀主盤湧現,進一步增加市場供應,造成樓價跌幅加劇、負資產急升的惡性循環。可是,現時的宏觀環境不能與當年同日而語,使普遍業主的供款能力較當年更強。

1、利率低企。過往按揭利率主要以最優惠利率作為定價標準。在1998年初,最優惠利率升至10.25%,加上銀行普遍收取1.25%的溢價,當時的按揭貸款利率大約是11.5%。而自2008年金融海嘯後,利率長期低企,以銀行同業拆息(HIBOR)定價的樓按漸受市場歡迎。截至今年3月,新批按揭貸款有76%是以HIBOR定價。現時不少銀行的按揭貸款利率以H+1.6%定價,即約1.83%。低利率環境可大大減輕供款者的負擔。而香港的低利率環境,可望在較長時間得以維持。其一,美國的經濟增長動力疲弱,第一季GDP年率化季度增長率只有0.5%,在先進經濟體中表現相對遜色。而且歐、日等央行推行QE、負利率等超寬鬆貨幣政策,相信聯儲局的加息步伐將會舉步維艱。其二,2008年金融海嘯以來約1,300億美元資金一直停泊在本港。銀行總結餘從2008年金融海嘯前的47億港元急升至現時3,634億港元。大量的過剩資金充斥銀行間市場,制約利率的上升壓力。

2、勞工市場相對穩健。本港失業率從1998年初的2.4%上升至2003年6月的8.5%,期間勞工市場的整體情況不斷惡化。相比之下,本港現時仍然接近全民就業的水平。雖然今年3月份失業率較上月輕微上升0.1個百分點至3.4%,而且零售業不景氣會為就業市場帶來一定的負面影響;但本港內需仍具增長動力,各類基建工程進行得如火如荼。除非發生難以預料的系統性風險事件,相信本港的整體勞工市場狀況會相對穩健,失業率不至於大幅上升。因此,只要業主没有失去工作,持續有穩定的收入,其供款能力受到的影響將會有限。

3、宏觀審慎措施有效增強供款者面對樓市逆轉的能力。有當年的前車之鑑,金管局早在2009年10月起推出七輪按揭貸款審慎監管措施,包括收緊按揭成數、供款與入息比率、加強壓力測試等;又建立了信貸資料庫,使相關信息更為全面和透明,有助銀行進行風險評估。這些措施有效加強按揭借款人應付樓市出現逆轉的能力,新造住宅按揭成數由實施前的64%下降至目前約50%,平均供款與入息比率也下降了6個百分點至35%。

本次破壞力不及沙士

儘管負資產自去年第四季重臨,惟同期按揭貸款的拖欠比率只是從0.03%略為上升至0.04%,且仍遠低於2001年4月峰值1.43%,可見按揭貸款的資產質素變化不大,仍處於相對理想的水平。此外,涉及負資產的金額只佔整體樓按貸款餘額0.5%,其佔比與沙士時的逾兩成相去甚遠。加上在低利率、接近全民就業、以及宏觀審慎措施顯效這些正面因素的支持下,相信普遍業主的供款能力遠勝當年,負資產對樓市、銀行體系的衝擊應該會較以往大為減弱。單一季度的負資產數目急升雖已敲響警號,但暫時無需要過分擔憂。

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資料提供 中國銀行(香港)
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