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香港的供樓負擔究竟是重是輕?

本月初,財政司司長在向立法會彙報香港經濟情況時提到今年4月份整體樓價從去年9月高位纍計下跌11%,但仍然高出1997年舊記錄水平56%,同時今年首季住宅按揭供款佔入息比率高達59%,顯著高於過去20年平均46%的水平。表面看來,59%的按揭供款比率是較高的,尤其是在零利率的環境下,如果按照金管局的壓力測試,利率回升3厘,則供款比率可輕易升逾七成(至77%),風險顯而易見。然而,另有統計顯示香港住宅按揭供款負擔其實並不那麽沉重,那麽就必要梳理一下有關的統計。

特區政府量度市民置業購買力的比率沿用已久,在政府每個季度的香港經濟評估報告裏面公佈,其榮衰綫為20年平均值,今年首季的59%其實已較前一季的62%有所回落,該比率在1997年頂峰時曾高達93%,而在2003年低谷時就低至20%。其計算的假設條件為市民購買45平方米的住宅,按揭年期為20年,按揭成數為70%,然後計算每月按揭供款,再除以家庭住戶入息中位數(不包括居住於公屋的住戶)。由於其統計口徑維持不變,可提供香港不同發展時期的供樓負擔比較。

從該計算方式看來,計算結果主要受樓價和家庭入息中位數變化的影響,惟其45平方米、20年七成按揭的假設就難以反映市民置業、按揭乃至監管等模式變化帶來的影響,例如按揭的年期延長、金管局近年推出的數輪逆週期監管措施等。那麽對於這一比率,可能不宜從其絕對水平的高或低來過份解讀香港樓市的供樓負擔情況,而是應觀察其發展趨勢來輔助有關判斷。

另一量度香港住宅樓市供樓負擔的統計來自金管局的供款與入息比率,該統計不定期地出現於金管局提交立法會的關於香港經濟和金融形勢的簡報文件之中,最新數據顯示今年第1季,住宅樓市平均的供款與入息比率為35%,雖然從低位的34%有所回升,但一來顯著低於上述的59%,二來自2010年有統計以來更是一直處於下行軌道,它與政府的按揭供款佔入息比率傳達的信息不同,顯示香港樓市的供樓負擔並不高。

金管局的供款與入息比率的計算方法不同於政府的相關統計,它源自承做按揭的銀行,顯示按揭貸款申請人的每月償還債務與每月收入的比率。這種計算方法一般適用於有固定收入的申請人,銀行會要求申請人提供收入及負債的資料。據此,該比率的計算是實時和實在的,沒有假設的成份,惟它反映的是新批出的住宅按揭貸款的平均供款與入息比率,另外統計期也較短,自2010年8月當金管局首次收緊供款與入息比率才開始,這也解釋了其下跌之勢。兩者的區別主要源自金管局統計所用的實際入息水平要高於政府統計使用的家庭住戶入息中位數。有鑒於此,把兩者一併考慮,才能對香港樓市的供樓負擔情況作出更爲準確的判斷。

最樂觀的一個供樓負擔比率來自人口普查。根據2011年的普查,本港共有236.8萬個家庭住戶,52.1%(123.3萬戶)是居住在自置物業內,當中60.1%即74.1萬戶是沒有按揭及貸款,其餘的39.9%即49.2萬戶則有按揭或貸款,當中其按揭供款及借貸還款對收入比率僅為19.6%。該統計是普查對象所報告的按揭供款佔其月收入的平均比率,是實時和實在的,計算也不存在假設。惟該統計時滯嚴重,因爲人口普查每10年才進行一次,2016年會進行一次中期普查,有關結果恐怕要到2017年才揭曉。

自2009年以來,香港住宅樓價的升幅顯著跑贏GDP乃至居民收入,但金管局也同時推出了共七輪的逆週期監管措施,主要從按揭成數和供款比率上著手調控。時至今日,銀行批核按揭貸款時,客戶的供款佔入息比率不能高於50%;第二套單位或以上最多只能做四成按揭;無固定收入人士最高按揭成數降至三成;銀行須向客戶進行壓力測試,假設加息3厘,客戶供款仍不能超過入息的50%。因此,不斷上升的樓價或會令相同按揭成數下的按揭貸款金額同告上升,但供款比率卻不會超過50%,金管局的新造按揭供款比率就已經降至35%。至於在逆週期措施之前承做的按揭,哪怕按揭成數可能較高,但那是在樓價相對現在低得多的情況下承做的,之後的樓價上升不會額外增加供款負擔,反而這段時間隨著有關家庭收入增加和提前還款,其供款負擔應該下降。

據此,綜合這3個不同口徑的比率來判斷,香港住宅樓市的供樓負擔整體應該在風險可控的範圍之内。另外,經過多年的清白之後,負資產情況重新出現,金管局的統計顯示在2015年第4季和今年首季,負資產宗數分別為49宗合1432宗,涉及按揭金額為4億和49億港元。由於整體住宅樓價在2015年9月見頂後至今年3月下降11.4%,因此可以推斷有關負資產的按揭成數可能高達九成,其供款比率也可能超過五成,相信只有涉及按揭保險的貸款和銀行員工貸款才有此可能。惟有關人士的工作和收入比較穩定,而負資產的宗數和涉及金額各佔同期實際取用的按揭貸款的5.6%和5.7%,因此應該不影響上述風險可控的判斷。

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資料提供 中國銀行(香港)
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