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从下财年卖地计划看土地收入

2月28日,特区政府财政司司长发表财政预算案。2017/18年度政府的综合盈余再远超预期,修订为1,380亿元,较原来预期大幅超标1,217亿元,差额主因乃地价和印花税收入远较预期多,其中地价收入最新估算为1,636亿元,包括1,146亿元来自政府卖地,修改土地契约或换地等收入则达481亿元,较原来预算1,010亿元高626亿元。地价收入再次超标主要是与年内推出多幅市区商业和住宅用地,以及与发展商达成协议的换地个案收入急升有关。根据财政预算案的预测,2018/19年财政年度(下财年)地价收入将达到1,210亿元,占政府财政收入20.0%,令政府估计下财政年度将有望再次录得466亿元的综合盈余。3月1日,发展局公布了下财年的卖地计划,当中卖地表包括不少大型市区优质地皮,即使最终仍视乎土地实际的推出进度,但地价收入再创纪录是可预期的。

一、卖地表包括多幅市区优质地皮

据地政总署资料显示,下财年政府于卖地表内将推出27幅住宅、4幅商业/酒店及1幅额外工业用地,合共32幅土地,共可提供15,250个单位,连同铁路物业发展项目、市区重建局项目,以及修改土地契约或换地等,预期下财年的住宅单位供应数目可达25,510个单位,较政府订下私人住宅供应每年约18,000个单位的目标超出42%。

在卖地表内27幅住宅用地中,较为瞩目的有9幅启德发展区、1幅山顶、1幅湾仔、2幅观塘安达臣、1幅坚尼地城、1幅大埔白石角和1幅屯门扫管笏的土地。至于4幅商业/酒店用地,更包括了1幅位于西九龙广深港高铁总站上盖的大型商业项目和3幅位于启德发展区用地。余下1幅额外工业用地则位于粉岭安乐村。详细分析上述土地的位置发现,9幅启德发展区的住宅用地,全部位于邻近邮轮码头的前启德机场跑道区,部份地皮将享有开扬维港景色,质素较过往于启德发展区推出的住宅用地为佳。若以上月恒基地产以近160亿元向海航旗下香港国际建投购入2幅位于启德发展区住宅用地的平均楼面地价约15,000元计算。9幅启德发展区住宅用地的面积达到10.2934公顷,相当于110.8万尺,并以启德分区规划大纲图的规定,这些土地的地积比率介乎5.5至7.1倍。以平均地积比率6倍计算,可发展面积超过660万尺,价值接近1,000亿元。另外,启德发展区尚有3幅商业/酒店用地,2幅同样位于跑道区和1幅位于未来港铁站附近,土地面积达5.1476公顷,即55.4万尺,有关土地的地积比率则介乎4.5至7.5倍,可发展的面积约250万尺,并以去年6月南丰以246亿投得启德商业用地,尺价约12,800元计算,该3幅土地价值超过320亿元。

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资料提供 中国银行(香港)
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