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从统计看今年中国房地产去库存任务

在今年的政府工作报告中,对于房地产去库存是这样描述的:“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。”国家统计局的数字显示,今年头两个月,全国商品房销售面积同比增长25.1%,其中住宅销售面积增长23.7%;非重点城市(即三四线城市)商品房销售面积同比增长35.9%;截至2月底全国商品房待售面积同比下降4.6%;而截至1月份底,15个一线和热点二线城市中,11个城市新建商品住宅价格环比下降,3个持平,1个涨幅回落。销售增加、库存减少、价格下降均是去库存取得进展的反映。然而,同期全国房地产开发投资同比增长8.9%,房屋新开工面积同比增长10.4%,就意味着未来的供应会持续增长,将继续带来房地产去库存的压力。那麽到底应如何看待今年去库存的任务呢?

首先,有必要理清房地产库存问题的严重程度。政府工作报告指出要因城施策,是因为房地产库存问题集中于三四线城市,一二线城市面对的问题正好相反,是楼市过热的问题。对于房地产库存,最权威的统计来自国家统计局每月发布的全国房地产开发投资和销售情况统计系列,狭义的库存量是指商品房待售面积,而广义的库存量则应该再加上房屋施工面积,因爲经过一般2到4年的建造周期,正在施工建造的房屋就会成爲待售房屋。如果只看狭义的库存量(待售面积),则中国房地产没有库存过多的问题,因爲根据2016年的实际销售情况,只需要5.3个月就能消化所有库存,其中一二线城市更是可能只需约3个月就可以出清待售库存。但如果看是12倍于狭义库存量的广义库存量(待售面积+施工面积),那麽根据最新销售情况,去库存就需要高达63个月时间(整体水平)。据此,中国房地产的库存问题肯定源自广义库存量过高。

在2015年底,全国商品房待售面积创下7.2亿平方米的记录新高,而施工面积则高达73.6亿平方米。一年后在2016年底,由于年内房屋销售显着快于房屋竣工,商品房待售面积录得3.2%的降幅,减少到7.0亿平方米,其中住宅待售面积更是减少11.0%至4.0亿平方米,占比降至58%。然而,同年房屋施工面积虽然只增长3.2%,但由于其绝对量逾十倍于商品房待售面积,因此出现了狭义的房地产库存量减少2314万平方米、但广义房地产库存量就仍然增加2.3亿平方米的组合。

作爲粗略估算,中国房地产库存大约三成是在一二线城市,约七成是在三四线城市,以2016年数字来分,一二线和三四线城市房地产库存之比约是24.8亿平方米对58.0亿平方米。从销售情况来看,三四线城市商品房销售面积同比增长与一二线城市相若,均为两成多一点,其总销售面积为8.4亿平方米,多于一二线城市的7.3亿平方米。以此销售速度量度,则一二线城市房地产去库存需要41个月,而三四线城市更要用82个月才能消化完毕。

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资料提供 中国银行(香港)
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