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从“辣税”分析楼市需求

自二季度以来,香港住宅楼市转趋稳定,并随着市场对加息预期降温,楼市表现进一步活跃起来。以中原城市领先指数计算,住宅楼价从去今年初至9月下旬录得4.4%的升幅,从低位回升的幅度达到11.2%。(若以差饷物业估价署的数字计算,楼价于今年8月份较去年底上升0.8%,从低位回升5.9%)。面对本轮楼市的快速复苏,笔者尝试以传媒报导有关税务局征收从价所花税(双倍印花税)、买家印花税和额外印花税的宗数来对楼市需求作出分析。

首次置业占整体住宅成交七成以上

首先需要指出的是楼宇买卖一般需时一至三个月,在过程中买卖双方向不同政府部门登记文书的时间或会有所不同,故同一物业交易向税务局缴交印花税或向土地注册处登记文书的时间亦会有所不同,故在分析税务局和土地注册处的数据时,也要注意两者在时间上或会存在差异,但相信有关差异对实际情况不会带来太大的扭曲。

2013年2月起,所有不动产买卖的文书(包括:住宅及非住宅物业),均要以较高的税率(第1标准)缴付从价印花税,即双倍印花税,除非买方为香港永久性居民,且在取得有关住宅物业时,在香港没有拥有其他任何住宅物业。据税务局的数据显示,需要缴交双倍印花税的个案由今年3月的1,858宗上升至9月份的4,317,故这些个案要么就是非住宅物业的买卖,要么就是非首次置业的住宅买卖。因此,从双倍印花税的宗数减去期内非住宅物业的买卖宗数,剩下来的便是非首次置业的住宅买卖个案,有关数字亦由3月份的1,073宗上升至9月份的2,639宗,并以此来计算其占整体住宅买卖的比例,于今年3月至9月期间,非首次置业的住宅买卖占比介乎为20%至34%,变相反映出首次置业的占比高达66%至80%,可见目前大部份住宅买卖均是与首次置业有关,较政府早前公布于2010年1月至2013年2月双倍印花税实施前,首次置业的占比仅为56%明显改善,这亦反映出投资需求对现时楼市的影响也较以住为少,特别是在政府亦开征了额外印花税后,对3年内卖出的住宅物业征收最高达楼价20%的税项,令短期炒卖的活动大幅减少,相信余下的非首次置业需求已较多是与长期投资有关,其对市场带来的负面影响亦较有限。

外来投资需求只占少数

另外,市场亦不时有传闻指内地或海外资金大量来港置业推高楼价水平,但自2012年10月起,除香港永久性居民获豁免外,就住宅物业所签立的买卖协议或售卖转易契均需缴交15%的买家印花税,即以公司名义或非香港永久性居民买入住宅物业均要缴交买家印花税。据税务局的资料,今年3月,缴交买家印花税的个案为147宗,并随着楼市交投回升,9月份升至250宗,占整体住宅买卖宗数的3.2%至6.2%之间。因此,在扣除了以公司名义买卖的住宅物业个案后,非本地买家的占比更低,政府早前曾公布二季度非本地买家的个案只占1.9%,比例远低于市场传闻水平,主要原因是市场一般只以买家名字来判断其是否本地居民,如名字是以汉语拼音或只有英文登记则会被认为是非本地居民,但这一方法却会高估了非本地买家的比例。再者,公司和非本地买家购入的主要是中高价住宅物业,以其于3月至9月期间缴交买家印花税的金额合共29.7亿元和1,319宗个案估算,平均每宗物业价值约为1,500万元,与期内整体住宅买卖的平均物业价值约740万元高出一倍以上,反映公司和非本地买家参与中小型住宅买卖的比率甚低,对市民上车置业不会构成太大的影响。

短线买卖活动近乎绝迹

由2010年11月起,除非获豁免,任何以个人或公司名义取得住宅物业,并在取得后24个月内(物业是在2010年11月20日或之后至2012年10月27日前取得)或36个月内(物业是在2012年10月27日或之后取得)将其转售,均须缴交额外印花税,税率最高更达到20%。由于额外印花税是以整个物业价值计算,而不单是增值的部份,故除非楼价在短期内录得巨大升幅,否则楼价的升幅并不足以弥补税款,令住宅物业在三年内转售的个案大幅减少。据税务局的资料显示,需要缴交额外印花税的个案(即三年内转售的个案)每月平均只有数十宗,于今年3月至9月期间占整体住宅买卖的比例只有约1%左右,反映短期炒卖活动经已大幅减少至近乎绝迹的程度,故若现时仍把楼价上升归咎于炒卖活动并不合理。

从上文的分析,现时楼市的需求较多是与首次置业或实际住屋有关,长线投资需求已受抑制,非本地和短期炒卖活动亦已更大幅减少,惟也要注意到楼市需求可以在短期内大幅改变,并很大程度上取决于市场对未来楼价和息率走势,以及经济前景的看法,加上首次置业人仕的财政实力相对较弱,故楼市下行期间,首次置业人仕亦会较为审慎,如2014年12月居屋的申请宗数达到135,000份,但今年2月份楼市下行期间,新一期居屋申请宗数只有约53,000份,大幅减少80,000多份,反映楼市需求因应市况而大幅改变。然而,在上述“辣税”下,楼市需求已集中于首次置业人仕,其他需求(如投资和非本地)均受到抑压,故当楼市转弱时,成交将会大幅萎缩,急切卖楼的业主需要大幅度减价才能出售其单位,变相加大了楼市的波幅。

 

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资料提供 中国银行(香港)
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