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大中华物业市场报告 2016 年第四季

调控措施下内地楼市现放缓迹象

2016第四季度,内地主要城市的住宅物业市场因更多楼市调控政策出台而放缓,而写字楼和商铺市场仍然面临供应过多等诸多挑战。展望未来,预料今年内地住宅销售可能下跌,而一、二线城市楼价升势将放缓。同时,内地甲级写字楼和商场供应充裕,料将抑制主要城市的租金增长,并推高空置率。

甲级写字楼

第四季度,北京新增三幢甲级写字楼,使空置率上升,租金下跌。上海也有大量新供应入市,加上国内经济增速放缓,抑制了企业扩张的计划,使得甲级写字楼市场空置率继续上升。广州第一高楼东塔(周大福国际金融中心)和凯华国际中心正式交付,合计供应量达到32万平方米。不过珠江新城的写字楼新供应基本进入尾声,市场租赁活跃度保持,尽管空置率轻微上升,租金仍保持稳定上扬。

在香港,由于缺乏供应,港岛区租赁市场依然淡静。相比之下,九龙市场受惠于来自港岛区租户的搬迁需求强劲而保持活跃。台北新供给持续增加,写字楼租金价格议价空间较大。但整体而言,租赁市场仍然稳定,顶级办公室去化顺利,空置率较上季下降1.9个百分点,租金微跌0.4%。

住宅

北京市政府于九月底发布了最新的楼市调控政策,受此影响,北京楼市自四季度初开始持续降温,新房市场成交量全面走低,价格增幅有所回落。上海住建委于11月发布楼市新政,导致豪宅市场成交量下跌。广州方面,虽然成交量环比下降,但当地卖出多块地王,推升未来楼价上涨的预期,导致四季度楼价明显上涨。

11月初,香港政府宣布将原有住宅物业双倍印花税税率划一调高至15%,导致12月住宅成交量明显减少。预料政策对一般住宅二手交投影响较大,对超级豪宅及一手市场的影响较少。

台北方面,重税加限贷管制使豪宅需求低落,但部分台商因中国反避税新规而产生资金回流现象。 2017年,预期市场需求会略强于去年,但价格仍维持约一成的下修,租金水平持平。

优质商铺

2016年第四季度,北京有五家购物中心开业,均位于非核心或远郊区域。上海也迎来商场开业高峰期,共有九个商业项目正式开业或试营业,为市场新增超过800,000平方米的商业面积。广州有两个优质商场开业,分别是位于越秀区中心区域的捷登广场和珠江新城的天汇广场,为市场带来14万平方米的新供应。

香港零售业销货额和访港旅客数字在2016年底有所改善。预计市场将在2017年上半年触底,并在期后9-12个月内保持稳定。受陆客减少和电商成长影响,台北传统零售业未于传统旺季出现大幅增长,传统街铺零售需求转弱,只剩餐饮业扩展需求仍强。 2017年,预计租金水平仍能维持,租金回报率有微升的机会。

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资料提供 Knight Frank
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