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小型单位持续主导住宅供应

一直以来,香港均面对地少人多,居住面积狭窄的问题。根据差饷物业估价署的数字,于2015年年底,香港私人住宅的总存量达114.5万个单位。若按单位的面积划分,甲(单位面积40平方米以下)、乙(面积介乎40至69.9平方米)、丙(面积介乎70至99.9平方米)、丁(面积介乎100至159.9平方米)和戊(面积160平方米或以上)类私人住宅的总存量分别为35.6万、56.0万、14.0万、6.3万及2.6万个单位,分别占总存量的31.1%、48.9%、12.2%、5.5%及2.4%(因四舍五入,加总或不等于100)。由此可见,中小型单位(面积100平方米以下)占整体私人住宅存量的绝大部份,即92%以上,并只有不到8%的私人住宅是属于大型单位(面积100平方米或以上)。

然而,香港经济经过数十年的快速发展,人均生产总值升至43,700美元,加上市民收入持续增加,不少业主的财政状况甚为理想。人口普查数字显示2016年本港共有250.9万个家庭住户,48.5%(121.7万户)是居住在自置物业内,当中65.7%即79.9万户是没有按揭及贷款,其余的34.3%即41.8万户是有按揭或贷款。在有按揭或贷款的住户中,其按揭供款及借贷还款与收入比率中位数仅为18.4%。再者,新批出住宅按揭的平均供款与入息比例亦只有34%,反映置业人士的财政状况甚为健康。因此,在市民的财政条件较佳下,他们理应对改善生活环境,以及转换大型单位具有一定的需求。

事实上,自2003年中楼市陷入低谷至2008年中全球金融危机爆发前的高位,大型单位楼价的升幅(+160.7%)较中小型单位为快(+114.9%),这是一个正常的现象,因为大型单位供应较少、地点和质素较高、市民换楼和海内外投资需求亦较大等。然而,近年大型单位升幅较中小型单位为快的情况有所逆转, 2010年以来政府的需求管理和金管局按揭贷款审慎监管措施逐步强化,增加了换楼、海外或公司投资者购买物业的成本,以及在新购入物业或换楼时需要支付更高的首付比例,且贷款人亦要通过压力测试,令需求较多转到中小型单位之上。因此,在2011年初至2017年2月份期间,中小型单位的楼价升幅达到94.4%,但大型单位的升幅只有39.3%,与中小型单位占香港私人住宅存量绝大多数的情况不符。

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资料提供 中国银行(香港)
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