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政府重建置业阶梯值得支持

香港住宅楼价持续高企,差饷物业估价署的数字显示住宅楼价连续21个月上升,并于2017年上升了14.8%,较1997年及2008年的高位分别超出101%及174%。因此,不同机构所作的调查均认为香港住宅楼价是世界上最难负担的地区之一。

一、私人住宅楼价高企,中低收入阶层难以负担

在住宅楼价屡创新高和负担比率持续上升的同时,但业主,甚至新承造按揭人士的财政状况仍较理想,如2017年11月新批出住宅按揭的平均供款与入息比例只有35%。另据2016年中期人口统计,居住于自置物业,且没有按揭供款及借贷还款的住户数目和比例再创新高,分别达到79.9万及65.7%,较2011年74.1万及60.1%明显上升,而有按揭供款或借贷还款的自置住宅数目和比例则持续减少,且按揭供款及借贷还款与住户收入比例的中位数更跌至19.0%,较2011年的20.0%为低,反映大部份业主的财政状况仍较理想,与上述香港住宅楼价成为世界上最难负担的情况有所分歧。

一般而言,负担比率是以个人或家庭入息中位数相对楼价或按揭还款来计算的,但2016年香港居住在公营永久性房屋(包括租住和资助出售房屋)的家庭比例高达45.6%,即有近半的家庭是居住在各种形式的资助房屋之中,故以住户入息中位数来评估私人住宅的负担情况难免会认为极难负担。再者,香港经济转型至服务内地的国际金融和服务业中心,对高端服务业人才需求甚大,高入息住户持续较快增加,单是2009年四季度至2017年三季度,月入10万元或以上的家庭数目增加了92,000户,同期私人住宅落成量却仅略高于该水平,再加上近年环球资产价格在低利率环境下持续上涨,富裕的高资产阶层的财富快速增加,即使不计及外来投资者的需求,高收入和高资产阶层对私人住宅的自住和投资需求均足以支持现时香港楼市的表现。

然而,现时私人住宅楼市仍在高位徘徊,且短期内尚未看到能触发楼市显著调整的负面因素,但社会上中低收入阶层也有住屋需求,加上中国人的传统均是希望在成家立室后便能置业。同时,若只有拥有资产的阶层才能较大程度上分享香港经济长远发展的成果,亦会加深有资产和无资产阶层的差距和矛盾,故特区政府提出重建置业阶梯的举措确实值得支持。

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资料提供 中国银行(香港)
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