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新落成物业投资需求分析

香港住宅楼市屡创新高。根据差饷物业估价署最新公布的2017年3月份数据,住宅楼价连续12个月上升,并连续五个月创历史新高,较2015年9月楼市调整前的高位上升了4.5%,并较1997年的楼市高峰高出85.0%。然而,住宅楼市的理想表现,是在特区政府和金管局自2009年起推出多轮需求管理及按揭审慎监管措施,以及积极增加土地供应的背景下取得的,这反映出香港住宅楼市仍受到强劲的自置及长线投资需求所支持,相信这是与过去十多年来住宅楼宇供应不足,低息环境长期持续,经济和就业表现稳定有关,本文将对新落成物业的投资需求分析。

事实上,近年特区政府已积极抑压市场对住宅物业的需求,由针对短期炒卖的额外印花税、非本地和公司买家的买家印花税,以致近期对非首次置业香港永久居民征收15%的从价印花税,务求能抑压非本地、短期以至长期投资需求,并以港人首次置业为优先。可是,从政府堵塞漏洞前,一契多伙的个案明显增加,以及近期市民透过亲属以首次置业身份购买物业的个案增加的情况来看,反映在目前低利率和长远保本增值的投资渠道有限下,市民对买楼收租的长远投资需求甚为殷切。现时,市民若把住宅物业转让给近亲,无论该近亲是否永久居民或是否拥有住宅物业,该交易亦只需缴交较低的第二标准印花税,而在亲属之间转让单位后,没有住宅物业的人士便可再以首次置业身份来购入新单位,避免缴交15%的从价印花税。

 

无疑,在政府推出双倍印花税和15%的从价印花税后,香港永久居民以首次置业身份购买住宅物业的比例升至90%左右,较未推出有关措施时70%左右升至近20个百分点,反映整体住宅交投的自置用途比例增加,而用作投资的比例有所减少。然而,有关数据并不能完全反映住宅物业交投中的自置和投资比例,如一个家庭可以丈夫和妻子两人的名义各自以首次置业的身份买入单位,当中一个自用和一个投资;也有买家会以尚未置业的成年子女或父母的名义入市;亦有买家可以上述方式先行把单位转让给近亲,再以首次置业身份入市。因此,单以缴交双倍印花税或15%的从价印花税个案来评估投资需求,并以缴交较低的第二标准印花税个案来评估自置物业需求便会高估了自置买家的比例,同时亦低估了长线投资的需求。

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资料提供 中国银行(香港)
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