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未来数月一手住宅销情料将保持活跃

近月,香港住宅楼市转趋活跃,7月至9月期间已有超过6,000个一手新盘被市场吸纳,多个楼盘,如屯门丰连、元朗Grand Yoho、马鞍山荟朗、启德发展区的启德一号、筲箕湾形荟,以及将军澳海翩滙等均录得超额数十倍的认购,部份更加推加价,相信是在市场对未来加息预期降温、金融市场见底回升,以及经济表现逐渐回稳等下,释放了早前楼市调整期的购买力。然而,香港楼价的绝对水平和市民的供款负担仍然偏高,但一手新盘热卖,相信是与其长楼花期和灵活的财务安排有关,预期未来数月新盘的销情将保持活跃。

长楼花期为首期不足的买家提供上车机会

现时一手新盘的付款方式主要分为即供和建筑期付款两大类别。即供付款是指买家在支付临时订金及大订后,需于指定限期内(一般是90天至180天)支付楼价尾数完成交易。建筑期付款则适用于尚未落成的楼花盘,买家只需支付临时订金及大订(一般为楼价的10%至15%)后,楼价的尾数(85%至90%)可待楼宇落成(即入伙前约14日)时才缴付。而自2013年中开始,预售楼花期已延长至30个月,故现时不少开售的新盘均是远期楼花,最长将于2018年底至2019年初才落成,距离目前仍有两年多,令建筑期付款为一些首期不足的买家提供了弹性。以现时自用物业一般需要四成首期为例(假设不申请二按),这些新盘的买家便无需即时付出四成首期,只需一成至一成半便已足够,余下的两成半至三成首期仍可于建筑期内储蓄,让不少急于上车的人仕,既可锁定现时的楼价,无需担忧日后楼价进一步上升,亦可解决现时首期不足的问题,令新盘大受市场欢迎。

灵活财务安排亦有助买家置业

过去数年,金管局已实行物业按揭贷款的审慎监管措施,对按揭贷款的首期比例、供款占收入比例等有严格要求,并因应贷款人是否有其他按揭和担保,以及收入来源是否于香港而有所不同,且要通过假设息率上升3%的压力测试等,贷款人需要有较佳的财政状况才能入市买楼。然而,不少发展商在销售新楼的同时,亦提供了多种灵活的财务安排,让买家按需要作出选择。这些财务安排包括发展商自行或伙拍财务公司提供二按(25%至30%)或高成数按揭(85%至90%)、买家在提供另一物业作抵押下,可获得楼价120%的贷款、买家提供足以支付楼价两成至三成的金融资产证明下,可无需收入证明申请贷款等,让一些未有足够首期、以至收入不足的人仕均可上车置业。虽然金管局已不时要求银行确保按揭贷款人,以至提供二按或高成数按揭的财务公司或发展商等,需要遵守上述金管局的按揭贷款审慎监管措施,但上述部份的贷款计划是由发展商自行提供的,而香港的大型发展商不单财政状况稳健,借贷比率甚低,且拥有多元化的集资渠道,他们无需依赖银行贷款便可提供不同的贷款计划供买家选择,扩大旗下楼盘的潜在客群。

无疑,长楼花期或灵活的财务安排确实可以方便买家置业,故在楼市气氛好转的情况下,未来数月新盘的销情料将保持活跃,但买家亦要注意风险:首先,如选择建筑期付款,一旦未来楼价下跌,待楼宇接近落成时才申请贷款,或会面对估价不足的问题,且期间若金管局进一步收紧按揭贷款的要求,亦有可能影响买家承造按揭。再者,发展商会因应不同的付款方式或财务安排而向买家提供不同的折扣优惠,使用越灵活和越具弹性的财务计划,其折扣则越少,差距可达楼价的5%或以上。此外,发展商提供的二按或高成数按揭息率较高,相比现行银行提供的按揭息率高出1%至2%,以贷款额数百万元计算,除非在三数年间成功转按至传统的银行按揭,否则利息开支将会大增,增加财政负担。最后,香港楼价的绝对水平和市民的供款负担仍然偏高,加上未来数年住宅供应将持续增加,市场对息率走势的预期反覆,市民必须清楚了解潜在风险,才作出是否入市的决定。

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资料提供 中国银行(香港)
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