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本轮楼市大幅调整的风险如何?

自去年9月份以来,香港住宅楼市进入了调整阶段,以中原城市领先指数计算,住宅楼市从去年高位至今年4月中下跌了约13%(若以差饷物业估价署的数字计算,住宅楼市从高位至今年3月份下跌了约12%)。虽然过去数月的楼价跌幅较原来预期为快,但以目前情况看,并假设政府和金管局现行政策维持不变,且没有爆发重大的危机事件,本轮楼市仍不具备大幅调整的条件。

1980年以来住宅楼市曾出现两次深度调整

根据差饷物业估价署的数字,自1980年以来,住宅楼价只出现过两次超过30%的跌幅。第一次是在1981年第三季至1984年第三季,住宅楼价下跌了约三分之一,当时香港正受1997年前途问题的困扰,令经济和楼市表现大受影响。第二次是在1997年第四季至2003年第三季,住宅楼价大跌三分之二,当时香港受到亚洲金融风暴、科网股爆破,以至非典型肺炎等影响,香港经济陷入衰退和多年通缩,造成长达6年的楼市调整。然而,自2003年以来,香港住宅楼市的升浪维持了12年,期间虽然有所波动,如2008年全球金融海啸,但楼价的跌幅只有17%,随后便在全球主要央行推出大规模量化宽松下,逐步回升,故亦算不上深度调整。现时,香港住宅楼价再次进入调整阶段,从高位下跌了约13%,以目前经济前景甚不明朗、金融市场大幅波动、美国温和加息和政府增加供应的背景下,市场对现时香港楼市会否出现较深度调整表示关注。

 

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四大因素促使楼市步入整固阶段

1.本轮楼市累积升幅庞大,小型单位调整压力较大。从2003年的低位起,本轮住宅楼市录得大幅上升,而本轮升市的一大特点是中小型单位(100平方米以下的单位)的升幅远高于大型单位(100平方米或以上的单位),由2003年低位至2015年高位比较,中小型单位上升4.3倍,而大型单位则上升了3.2倍。若与1997年高峰比较,中小型单位最多上升了78%,同样高于大型单位的53%。虽然香港的经济规模于1997年至2015年间亦上升了约75%,但1997年香港住宅楼市出现巨大泡沫,楼价在泡沫上录得与名义经济增长同步的升幅,反映楼价泡沫的情况没有明显改善,惟现时按揭贷款利率只有2%,远低于1997年时约10%的水平,故现时楼价泡沫的情况理应没有1997年时严重。

然而,中小型单位的升幅较大型单位为快并非一个正常现象,特别是中小型单位占整体私人住宅供应92%以上,只有不到8%的私人住宅是属于大型单位。中小型单位升幅较快主要是受到需求管理和按揭贷款的审慎监管措施逐步强化,加重了市民换楼、海外或公司投资者购买物业的成本,令需求转向中小型住宅单位。因此,若以本轮楼市高位2015年第三季计算,香港家庭收入中位数相对于甲类单位(少于40平方米)的负担比例为71%(假设利率为2%,按揭贷款分20年摊还),而收入最高的5%相对于丁类单位(100至159.9平方米)为54%,即使两者均分别低于1997年高峰期的95%及90%,但亦显示出小型单位存在购买力脱节的问题。因此,在本轮楼市累积升幅庞大,以及小型单位调整压力较大的背景下,香港住宅楼价便步入了整固阶段。

 

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2.全球经济放缓,金融市场波动加剧。自去年下半年至今年2月份,全球经济下行压力增加,并在美国加息、强美元、大宗商品价格下跌、新兴市场货币贬值、资金外流等背景下,引发了一轮全球金融市场剧烈波动,香港作为小型开放经济体难以独善其身。港元汇率亦曾在今年1月初趋向弱方保证水平,令拆息一度跟随美息回升。外围经济表现疲弱,香港的外贸表现亦不容乐观,加上访港旅游业和零售业仍在调整之中,亦加深了对经济和就业市场前景的忧虑,并拖累了住宅楼市的表现。

3.美国于去年12月率先加息。去年12月,美国联储局正式结束了其零息政策并加息0.25%。当时联储局对未来息率预测的中位数显示该局将于2016、2017及2018年分别加息1%、1%及0.875%。由于港元与美元实行联系汇率,在正常情况下,港息是有需要跟随美息同步上升的,故美国加息便触发了市场对新一轮加息周期正式展开的忧虑,担忧未来的按揭供款负担会有所增加,强化了住宅楼市或会出现调整的预期,促使部份业主愿意减价放售,继而拖累了住宅楼价的表现。

4.供应正在增加,短期供应料可达标。本届特区政府一直致力于增加短、中、长期的土地和房屋供应,即使在经济和金融市场波动增加下,政府仍会维持其加大土地供应的策略,土地招标的步伐不会受到太大影响。据差饷物业估价署的数字显示,2016及2017年预测落成量分别为18,200及17,930个单位,创2004年以来的新高,接近政府18,000至19,000个单位的供应目标。再者,运输及房屋局的数字显示,截至今年3月底预计未来3、4年的潜在一手楼供应量将高达92,000个单位,创下有纪录以来最多,即平均每年将有高于20,000个单位落成,令市场担心未来住宅楼市或会出现供过于求的情况,与上述因素一同促使楼市步入调整。

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资料提供 中国银行(香港)
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