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美国加息周期下,香港住宅楼价再创新高的前景分析

3月15日,美国联储局再次上调联邦基金利率0.25%至0.75%-1.00%,是本轮加息周期的第三次加息。香港银行则尚未调整最优惠利率,1个月银行同业拆息亦仅较去年低位上升约25点子至0.45%,香港住宅楼价却屡创新高,楼价走势维持向上,本文将对香港楼市最新情况和未来美国加息对楼市的可能影响作出分析。

香港住宅楼价再创新高

去年11月,特区政府大幅上调从价印花税至楼价15%(尚未拥有住宅物业的香港永久居民除外),以及联储局于去年12月再次加息,但其影响主要集中于成交萎缩,去年12月至今年2月每月平均住宅买卖成交宗数只有3,638宗,较去年9月至11月每月平均7,055宗大幅减少48%。然而,住宅楼价所受的影响甚为有限,现时无论是以差饷物业估价署的楼价指数,还是中原城市领先指数来衡量,住宅楼价均再创历史新高,主要原因有:

1.            港元利率维持低企。美国于去年底再次加息0.25%,香港银行未有跟随上调最优惠利率。虽然现时楼宇按揭利率已较多转为以银行同业拆息作基准,1个月港元银行同业拆息亦曾于今年初因年结等季节性因素上升至0.75%左右,最近回落至约0.45%(仍较去年低位0.2%左右为高),与美元同业拆息的息差扩大,这是与香港银行体系的资金充裕有关。自联储局实施量化宽松措施以来,共有1,300亿美元流入港元,这些资金尚未流出香港,令港元利率持续低企。再者,去年下半年以来,香港银行面对市场激烈竞争,按揭息率由以往银行同业拆息加1.7厘下调至加1.3厘左右,足以抵销银行同业拆息上升的影响,故息率对楼市的影响仍较有限。

2.            一手市场销售理想。过去数月,一手市场的销售情况甚为理想。首先,发展商会向买家提供印花税回赠,并提供较优厚的财务条款,让他们可以买入旗下新盘。第二,一手楼盘也深受境外买家欢迎,香港物业质素较高,加上港元资产具有强美元保值的优点,且不少一手楼盘亦主动向海外买家推销,并针对他们提供不同的回赠和优惠。第三,尚未拥有住宅物业的香港永久居民只需缴交较低的从价印花税税率(第二标准),但税务局一向以文书为基础征收印花税,如一份文书涉及多个物业,税务局会视为一项整体交易,故这些“首置客”仍只需缴交第二标准的从价印花税,而无需缴交15%的从价印花税,故出现了不少“首置客”一次过买入多个一手单位,推动一手市场销售理想,亦间接推高了整体楼市表现。

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资料提供 中国银行(香港)
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