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美国房地产市场复苏步伐料趋放缓

众所周知,2008年全球金融危机的源头在于美国次按危机的爆发,拖累当地的房地产泡沫的爆破,其影响更透过金融衍生产品直卷全球。现时,美国联储局已先后加息8次,据该局资料显示,其公开市场委员会对未来息率走势预测的中位数为今年将再加息1次,明年加息3次和后年加息1次,即尚有起码5次的加息空间,加上美国税改方案对按揭利息扣税额和房地产税的扣减作出了调整,减少了对人民购买房地产的税务鼓励,对高楼价和房地产税较高的地区影响较大。本文将对近期美国房地产市场的主要指标作出分析。

一、按揭息率上升的影响逐步浮现

无疑,美国联储局已先后加息8次,加息幅度共2.00%,但美国按揭息率的走势则较多是受到美国国债息率走势的影响,而非联邦基金利率或最优惠利率,故现时15年及30年美国定息按揭息率分别为3.93%及4.57%,较其于全球金融危机以来分别录得新低2.59%及3.32%仅高1.34及1.25个百分点,升幅较联邦基金利率为低。再者,现时美国的按揭利率处于相对较低水平,即使联邦基金利率已调升至2.00%至2.25%,较上一周期2003年中联邦基金利率跌至1.00%高1.00至1.25个百分点,但现时15年及30年美国定息按揭息率仍分别低于2003年中44及33个点子,反映目前按揭利率仍然较低。此外,美国的按揭息率是以定息为主,故即使联储局已对联邦基金利率上调8次,但其影响是无法传导至现有按揭之上,只有新造按揭会受到按揭利率上升所影响,故息率调整对美国房地产市场的影响相对较低。可是,美国的加息周期尚未完结,倘若按揭利率进一步上升的话,亦难免会对未来买家的购买力构成压力,并逐步反映在销售量、建屋量和楼价等多个方面,但以联储局仅温和有序加息的情况看,相信只会缓和美国房地产市场的升幅。

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资料提供 中国银行(香港)
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