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脱欧公投后香港住宅楼市走势再评估

自去年9月份起,香港住宅楼市受到众多不利因素影响而步入调整阶段,如:全球经济下行压力增加、累积升幅庞大、联储局正式结束零息政策、全球金融市场大幅波动,以及政府正努力增加住宅供应等。据差饷物业估价署的数字,香港整体住宅楼价从去年9月份的高位连续下跌6个月至今年3月,合共下跌了11.4%,即每月平均下跌1.9%。随后,在金融市场转趋稳定和加息预期降温下,楼市调整亦转趋稳定。住宅楼价在今年4、5月连续两个月回升,合共上升近1.6%,结束了多月来持续下跌趋势。再者,自英国脱欧公投后,市场对未来加息的预期进一步降温,低息环境料将较长期持续,相信本轮楼市调整的幅度将较原来预期为低,全年跌幅或在5%左右。

3月份以来,住宅楼价大致稳定,但尚未出现回升趋势。虽然差饷物业估价署的数字显示,4、5月份住宅楼价已连续两个月回升共1.6%,但这是在连续6个月下跌,且跌幅超过一成后取得的,回升的幅度实际不大。若以中原城市领先指数作比较,该指数于今年3月下旬跌至本轮调整的低位,随后便在2%左右的区间上落,其按周变化亦有升有跌,7月初的水平仅较3月下旬的低位回升1.9%,未有持续回升的趋势。

市场对加息预期翻来覆去,低息环境料将较长期持续。自英国脱欧公投后,利率期货显示市场对美国联储局加息的预期进一步降温,不单认为今年加息的概率较低,对明年的加息预期亦显着下降。无疑,在英国脱欧的不确定性增加,以及英伦银行及其他主要央行更积极维持或再次宽松货币政策下,联储局对加息的态度将会更为审慎,加息步伐料将有所推迟,让该局能全面地评估英国脱欧将对美国经济带来什么影响后,才作出下一步的行动。然而,也要注意到联储局一般会较多考虑美国本土的经济状况来决定是否加息,且至目前为止,国际金融市场对英国脱欧的反应尚算理性,未有引发金融危机或系统性风险,故亦不能过于进取认为美国本轮的加息周期就此结束。较理性的看法是美国的加息步伐将进一步推迟,但在可行的情况下,该局仍有机会择机轻微加息以展开利率正常化,低息环境料将长期持续,对楼市带来正面支持。

经济下行压力仍然较大。今年香港经济前景难以乐观,全球经济维持低增长格局,加上英国脱欧带来新的不确定性,即使英国占香港货物出口、服务出口和投资头寸的比例不大,但若英国和欧盟的经济增长放缓,美元作为避险货币或再次上扬,将对香港的外贸和旅游业构成负面影响。此外,在外围环境不确定和资产市场调整下,私人消费和内需亦有可能逐渐转弱。可幸的是,就业情况大致稳定、以及低息率,将可为经济和楼市提供一些缓冲。

增加房屋供应渐见成效。特区政府一直致力增加短、中、长期的土地和房屋供应,即使经济和金融市场波动增加,政府仍会维持其加大土地供应的策略,土地招标的步伐应不会受到太大影响。差饷物业估价署预期2016及2017年的私人住宅落成量分别为18,200及17,930个单位,创2004年以来的新高。再者,运输及房屋局的数字显示,截至今年3月底预计未来3、4年的潜在一手楼供应量将高达92,000个单位,创下有纪录以来最多,即平均每年将有高于20,000个单位落成,基本达到政府每年的私人住宅供应目标。此外,今年首季私人住宅的施工量亦创下13,300个单位的新高,达到去年全年施工量的94%,故预期市场对私人住宅供应不足的看法或会逐渐改变。

海外投资者料不会大幅增加。无疑,香港作为区内主要的国际金融中心,高质素的物业一直深受全球和内地投资者的欢迎,且在外围金融市场较为动荡的时期,或会吸引资金流入香港(或香港楼市)避险。可是,现时全球和内地等经济的下行压力较大,加上美元持续偏强,即使香港住宅楼价从高位已下跌了一成左右,但物业是以港元计价,故仍是世界主要大城市最贵之一。此外,特区政府对以公司名义或非香港永久性居民身份的买家更征收高达楼价15%的买家印花税,大幅增加海外投资者投资香港房地产物业的成本,故预期未来海外投资者不会显着增加。

总括而言,政府和金管局已分别推出多轮的需求管理和按揭审慎监管措拖,有利于维持楼市和金融体系的稳定,今年3月份新批出住宅按揭的平均供款与入息比例只有35%,反映置业人仕的财政状况甚为健康。即使面对经济下行和楼市调整,亦应不会因财政压力而有迫切卖楼的需要。因此,综合考虑最新的经济情况,并假设没有爆发重大的危机事件,联储局在英国脱欧后进一步推迟加息,以及政府和金管局现行政策维持不变,相信本轮楼市调整的幅度将较原来预期为低,全年跌幅或在5%左右,但目前整体楼价的绝对水平和市民置业负担仍然偏高,楼市能否再展升浪则言之尚早。

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资料提供 中国银行(香港)
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