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迷你单位无助改善居住环境

近年,香港一手新盘出现了越来越多实用面积200平方尺左右的迷你单位。即使在全球经济前景不明朗和金融市场大幅波动下,这些单位仍深受市民欢迎,反映出发展商能充份掌握香港楼市、经济和社会的情况,为市场提供最受欢迎的产品。

首先,近年政府推出了多轮需求管理和物业按揭贷款的审慎监管措施,有关措施均是向首次置业人仕倾斜,并对非永久性本港居民和以公司名义买入物业的买家征收高达楼价15%的买家印花税。一直以来,非本地客和公司客对大型单位的需求较大,限制他们买楼无疑直接影响了对大型单位或豪宅的需求,再加上近年内地经济增长放缓、本港经济仅温和增长,以及金管局对物业按揭的态度甚为审慎,不仅收紧了按揭成数,亦要贷款人通过压力测试,大大抑制了市民换楼,以及对大型单位或豪宅的需求。

因此,发展商为了迎合首次置业人仕的需要,为他们提供能够负担的单位。以现时港岛、九龙和新界一手住宅的实用面积尺价分别20,000以上、15,000 至20,000元及12,000至15,000元计,若发展商要像以往一样兴建实用面积300多至400多平方尺的单位,这些港岛单位的入场费将会达到700万至800万,而新界单位的售价亦达到400万以上。上述港岛单位的售价显然不是首次置业人仕能够负担的,故若发展商要以首次置业人仕为他们的销售目标,他们便有需要兴建一些更小型的单位,在以较高的平均尺价出售的同时,亦能把售价控制在港岛400万至600万、九龙400多万、新界300多万的水平,再配合一些发展商自行或透过财务公司提供还款或二按计划,让首次置业人仕可以上车。

再者,物业一直以来均是香港市民的一大重要投资工具,但在金管局推出物业按揭贷款的审慎监管措施后,投资物业所需的首期最少为楼价一半,不是一般市民能够负担的,但迷你单位的售价可低至300至400多万,加上不少迷你单位是座落于港九市区,相信亦不愁租客,故吸引了一批本地的投资客追捧。然而,虽然这些迷你单位的总体售价不高,但要注意其平均尺价大多创下区内新高的水平,并需注意未来若有越来越多迷你单位落成的话,市场对这类单位的需求是否足够。

鉴于香港一手新盘陆续出现这些迷你单位,未来数年的住宅供应量将有较大机会可以达到每年19,000至20,000个单位的目标,但要注意这些迷你单位的实用面积有限,相信最多只能由一人或二人家庭居住,当中不少或是原来与父母居住或与朋友合租单位的年轻人、部份是新婚家庭、以至来港升学的大学生或研究生,令未来本港住户的人均数目将进一步降低。虽然迷你单位的出现可以解决部份年轻人的住屋和置业需求,但随着年轻人日渐成长,他们将组织家庭和生儿育女,这些迷你单位将难再满足他们的需要。再者,这些迷你单位的出现,无疑是增加了住宅单位的数目,但若以楼面面积计算本港的住宅供应量则没有明显改善,且增加迷你单位的供应亦难免会争夺了提供中型和大型单位的土地资源,无助于长远改善全体市民的居住环境,故其能否切合本港楼市的长远健康发展亦构成疑问。

无疑,现时市场对大型单位的需求相对较低,但其供应量亦一直偏低,实用面积1,076平方尺以上的单位存量只占本港私人住宅存量的7.8%。因此,假若日后政府取消上述买家印花税或放宽物业按揭贷款的审慎监管措施后,市民对改善住屋环境,以及海内外的投资需求再次反映出来的话,香港中型和大型单位出现供应不足的情况或会更为突显。

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资料提供 中国银行(香港)
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