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香港按揭贷款利率如何定价?

香港按揭贷款利率如何定价?

根据金管局最新的住宅按揭统计调查,10月份时以香港银行同业拆息(一般是1个月Hibor)作为定价参考的新批按揭贷款所占比例为93.1%,而以最优惠利率(Prime Rate)作为定价参考的新批按揭贷款所占比例则为2.2%。其实10月底时1个月Hibor已经升至0.79厘,是本利率周期的高位(12月更升至1.07厘),惟Prime Rate(大型银行)自2008年底至今一直维持在5.00厘的水平(中小型银行的Prime Rate则维持在5.25厘的水平),短期Hibor从低位的上升似乎尚未令新造按揭弃Hibor而选Prime Rate作爲定价参考。

2008年底美国联储局把联邦基金目标利率减至0.00厘-0.25厘之后,香港银业亦跟随把基准的Prime Rate减至5.00厘、储蓄存款利率(Savings Deposit Rate)减至0.01厘。由于后者减无可减,为维持这两个利率的名义息差,Prime Rate便一直维持于5.00厘至今,但这无碍实际的贷款利率以P-的定价方式继续下调。与此同时,贷款市场开始出现H+的定价方式(隔夜、1个月、3个月Hibor在2009年曾低见0.03厘、0.05厘和0.10厘,故以Hibor作为参考的贷款利率定价方式是H+)。

具体到按揭贷款领域,自有统计的2010年以来,以P-方式定价的新造按揭贷款所占比例在2011年1月时曾低见6.3%,后至2012年9月就飙升至94.4%,现又回落至2.2%;反之,以H+方式定价的新造按揭贷款所占比例在2011年1月时曾高见92.2%,后至2012年9月就萎缩至2.9%,最新又升至93.1%。在期间Prime Rate其实一直没有变化的情况下,按揭贷款利率定价方式的转换相信反映了市场利率的变化、贷款人对未来利率走势的预期以及市场的竞争。

H+按揭利率每个月会根据Hibor的变化而重设,惟加的幅度在合约期内就会一直保持不变,另外也设上限,一般以P-来锁定其最高利率。例如目前有大型银行的按揭利率是H+1.30厘,其上限则是P-2.85厘(即2.15厘);有中小型银行的按揭利率为H+1.30厘,其上限则是P-3.10厘(即2.15厘)。按揭期内如果Hibor升而Prime Rate不变,则H+按揭利率最高为2.15厘;如果Hibor升而Prime Rate也升,则实际的按揭利率会两者皆升。至于P-按揭利率减的幅度在合约期内也不变,实际的按揭利率是升或跌则视Prime Rate如何变化。

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资料提供 中国银行(香港)
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