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香港楼价持续高企的影响分析

一、本轮楼价上升的主要原因

香港住宅楼价再创新高。2017年11月,住宅楼价较2016年底上升12.9%,并分别较1997年10月亚洲金融风暴和2008年6月全球金融危机前的高位上升101%及174%。由于香港住宅楼价持续上升,升幅远超名义经济和市民收入的增幅,令不少人士经常批评香港住宅楼价高企,负担比率偏高,升至市民大众难以负担的水平。然而,也要注意到香港楼价高企既有外围,也在本地因素。首先,多年来环球主要央行实施量化宽松,利率长期低企,造成全球主要城市楼价,以至金融资产价格高企的现象。即使联储局自2015年12月起加息5次,香港银行因资金环境充裕仍尚未跟随上调最优惠利率,利率相对低企,利好楼市表现。

其次,香港资金进出和投资房地产市场均没有限制,并发展为国际金融、专业和商业服务业中心。因此,香港不单汇聚了海内外的资金,也汇聚了海内外的人才,推动经济持续发展,加上香港物业质素甚高,租金收入可观,亦令市场对住宅等物业产生了庞大的需求,可是香港的经济和房地产市场规模较小,海内外需求旺盛难免会推高楼价。

再者,环球和香港经济持续复苏。国际货币基金组织最新预测显示,2018年全球经济增长将较2017年加速0.2个百分点至3.9%。环球经济复苏,加上金融市场气氛好转、就业市场向好、特区政府提出多项措施推动香港经济加速增长等,均有利于香港经济和楼市的表现,2017年香港经济增长创下2011年以来新高。

最后,供应因素也推动楼市上升。过去十多年来,住宅供应明显不足,2007年至2016年,每年平均的住宅供应量只有11,000个,较1998年至1997年每年平均28,300个大幅减少63%。自上届特区政府加快开发土地步伐后,2017年及2018年私人住宅落成量分别达到约17,800及19,500个单位,且未来3、4年的潜在一手楼供应量将达97,000个单位,基本达成每年私人住宅供应目标,惟现时社会尚未对如何长远增加土地和房屋供应达成共识,对长远住宅供应不会大幅增加的预期未有明显改变。

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资料提供 中国银行(香港)
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