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香港楼市负资产攀升今非昔比

1997年亚洲金融风暴后,本港楼市泡沫爆破,负资产宗数不断攀升。此举加剧楼市的跌势,续而拖累实体经济,令本港曾经历长期通缩、百业萧条的情况。最近,金管局公布今年首季负资产个案达1,432宗,数目较去年底飙升14倍;涉及住宅贷款也急升10.8倍至49.19亿元。当年负资产的教训令人犹有余悸,而且本港经济正面对下行压力,相关数字难免触动市场的神经,担心负资产风暴重临。

负资产宗数或持续趋升

负资产物业只会在楼价下跌时产生,一些楼按借贷成数较高的物业变成资不抵债。金管局表示,新增的负资产个案大部分涉及高成数按揭贷款,包括按揭保险计划的贷款及银行职员的住屋贷款,但情况不算严重。事实上,本港的整体楼价自去年9月后开始回落,一度绝迹四个季度的负资产个案已于去年第四季增加至95宗。当时本港的整体楼价,已较去年9月高峰下滑了6.9%。至今年3月底,本港整体楼价的调整幅度达11.7%。若业主于去年高位入市并选用九成按揭,现时的楼价跌幅已跌穿第一道防线,令这些按揭物业沦为负资产。

从较实时反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL)看,自3月份起,指数在127.5至129.87窄幅徘徊,相信第二季的负资产宗数不会大幅攀升。但是,房屋供应正在增加,未来3至4年一手潜在供应量达9.2万伙,创历史新高;加上本港楼价已累积不小的升幅,整体楼价自2008年底至去年9月已上升1.9倍,而现时的调整幅度相对温和,楼价仍有下行的空间。在可见的将来,负资产宗数可能会反覆上升。

宏观环境大不同

当年楼市泡沫爆破,加上业主的供款能力较弱,很多业主断供楼按,资不抵债,大量的银主盘涌现,进一步增加市场供应,造成楼价跌幅加剧、负资产急升的恶性循环。可是,现时的宏观环境不能与当年同日而语,使普遍业主的供款能力较当年更强。

1、利率低企。过往按揭利率主要以最优惠利率作为定价标准。在1998年初,最优惠利率升至10.25%,加上银行普遍收取1.25%的溢价,当时的按揭贷款利率大约是11.5%。而自2008年金融海啸后,利率长期低企,以银行同业拆息(HIBOR)定价的楼按渐受市场欢迎。截至今年3月,新批按揭贷款有76%是以HIBOR定价。现时不少银行的按揭贷款利率以H+1.6%定价,即约1.83%。低利率环境可大大减轻供款者的负担。而香港的低利率环境,可望在较长时间得以维持。其一,美国的经济增长动力疲弱,第一季GDP年率化季度增长率只有0.5%,在先进经济体中表现相对逊色。而且欧、日等央行推行QE、负利率等超宽松货币政策,相信联储局的加息步伐将会举步维艰。其二,2008年金融海啸以来约1,300亿美元资金一直停泊在本港。银行总结余从2008年金融海啸前的47亿港元急升至现时3,634亿港元。大量的过剩资金充斥银行间市场,制约利率的上升压力。

2、劳工市场相对稳健。本港失业率从1998年初的2.4%上升至2003年6月的8.5%,期间劳工市场的整体情况不断恶化。相比之下,本港现时仍然接近全民就业的水平。虽然今年3月份失业率较上月轻微上升0.1个百分点至3.4%,而且零售业不景气会为就业市场带来一定的负面影响;但本港内需仍具增长动力,各类基建工程进行得如火如荼。除非发生难以预料的系统性风险事件,相信本港的整体劳工市场状况会相对稳健,失业率不至于大幅上升。因此,只要业主没有失去工作,持续有稳定的收入,其供款能力受到的影响将会有限。

3、宏观审慎措施有效增强供款者面对楼市逆转的能力。有当年的前车之鉴,金管局早在2009年10月起推出七轮按揭贷款审慎监管措施,包括收紧按揭成数、供款与入息比率、加强压力测试等;又建立了信贷资料库,使相关信息更为全面和透明,有助银行进行风险评估。这些措施有效加强按揭借款人应付楼市出现逆转的能力,新造住宅按揭成数由实施前的64%下降至目前约50%,平均供款与入息比率也下降了6个百分点至35%。

本次破坏力不及沙士

尽管负资产自去年第四季重临,惟同期按揭贷款的拖欠比率只是从0.03%略为上升至0.04%,且仍远低于2001年4月峰值1.43%,可见按揭贷款的资产质素变化不大,仍处于相对理想的水平。此外,涉及负资产的金额只占整体楼按贷款余额0.5%,其占比与沙士时的逾两成相去甚远。加上在低利率、接近全民就业、以及宏观审慎措施显效这些正面因素的支持下,相信普遍业主的供款能力远胜当年,负资产对楼市、银行体系的冲击应该会较以往大为减弱。单一季度的负资产数目急升虽已敲响警号,但暂时无需要过分担忧。

 

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资料提供 中国银行(香港)
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