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香港的供楼负担究竟是重是轻?

本月初,财政司司长在向立法会汇报香港经济情况时提到今年4月份整体楼价从去年9月高位累计下跌11%,但仍然高出1997年旧记录水平56%,同时今年首季住宅按揭供款占入息比率高达59%,显着高于过去20年平均46%的水平。表面看来,59%的按揭供款比率是较高的,尤其是在零利率的环境下,如果按照金管局的压力测试,利率回升3厘,则供款比率可轻易升逾七成(至77%),风险显而易见。然而,另有统计显示香港住宅按揭供款负担其实并不那麽沉重,那麽就必要梳理一下有关的统计。

特区政府量度市民置业购买力的比率沿用已久,在政府每个季度的香港经济评估报告里面公布,其荣衰綫为20年平均值,今年首季的59%其实已较前一季的62%有所回落,该比率在1997年顶峰时曾高达93%,而在2003年低谷时就低至20%。其计算的假设条件为市民购买45平方米的住宅,按揭年期为20年,按揭成数为70%,然后计算每月按揭供款,再除以家庭住户入息中位数(不包括居住于公屋的住户)。由于其统计口径维持不变,可提供香港不同发展时期的供楼负担比较。

从该计算方式看来,计算结果主要受楼价和家庭入息中位数变化的影响,惟其45平方米、20年七成按揭的假设就难以反映市民置业、按揭乃至监管等模式变化带来的影响,例如按揭的年期延长、金管局近年推出的数轮逆周期监管措施等。那麽对于这一比率,可能不宜从其绝对水平的高或低来过份解读香港楼市的供楼负担情况,而是应观察其发展趋势来辅助有关判断。

另一量度香港住宅楼市供楼负担的统计来自金管局的供款与入息比率,该统计不定期地出现于金管局提交立法会的关于香港经济和金融形势的简报文件之中,最新数据显示今年第1季,住宅楼市平均的供款与入息比率为35%,虽然从低位的34%有所回升,但一来显着低于上述的59%,二来自2010年有统计以来更是一直处于下行轨道,它与政府的按揭供款占入息比率传达的信息不同,显示香港楼市的供楼负担并不高。

金管局的供款与入息比率的计算方法不同于政府的相关统计,它源自承做按揭的银行,显示按揭贷款申请人的每月偿还债务与每月收入的比率。这种计算方法一般适用于有固定收入的申请人,银行会要求申请人提供收入及负债的资料。据此,该比率的计算是实时和实在的,没有假设的成份,惟它反映的是新批出的住宅按揭贷款的平均供款与入息比率,另外统计期也较短,自2010年8月当金管局首次收紧供款与入息比率才开始,这也解释了其下跌之势。两者的区别主要源自金管局统计所用的实际入息水平要高于政府统计使用的家庭住户入息中位数。有鉴于此,把两者一并考虑,才能对香港楼市的供楼负担情况作出更爲准确的判断。

最乐观的一个供楼负担比率来自人口普查。根据2011年的普查,本港共有236.8万个家庭住户,52.1%(123.3万户)是居住在自置物业内,当中60.1%即74.1万户是没有按揭及贷款,其余的39.9%即49.2万户则有按揭或贷款,当中其按揭供款及借贷还款对收入比率仅为19.6%。该统计是普查对象所报告的按揭供款占其月收入的平均比率,是实时和实在的,计算也不存在假设。惟该统计时滞严重,因爲人口普查每10年才进行一次,2016年会进行一次中期普查,有关结果恐怕要到2017年才揭晓。

自2009年以来,香港住宅楼价的升幅显着跑赢GDP乃至居民收入,但金管局也同时推出了共七轮的逆周期监管措施,主要从按揭成数和供款比率上着手调控。时至今日,银行批核按揭贷款时,客户的供款占入息比率不能高于50%;第二套单位或以上最多只能做四成按揭;无固定收入人士最高按揭成数降至三成;银行须向客户进行压力测试,假设加息3厘,客户供款仍不能超过入息的50%。因此,不断上升的楼价或会令相同按揭成数下的按揭贷款金额同告上升,但供款比率却不会超过50%,金管局的新造按揭供款比率就已经降至35%。至于在逆周期措施之前承做的按揭,哪怕按揭成数可能较高,但那是在楼价相对现在低得多的情况下承做的,之后的楼价上升不会额外增加供款负担,反而这段时间随着有关家庭收入增加和提前还款,其供款负担应该下降。

据此,综合这3个不同口径的比率来判断,香港住宅楼市的供楼负担整体应该在风险可控的范围之内。另外,经过多年的清白之后,负资产情况重新出现,金管局的统计显示在2015年第4季和今年首季,负资产宗数分别为49宗合1432宗,涉及按揭金额为4亿和49亿港元。由于整体住宅楼价在2015年9月见顶后至今年3月下降11.4%,因此可以推断有关负资产的按揭成数可能高达九成,其供款比率也可能超过五成,相信只有涉及按揭保险的贷款和银行员工贷款才有此可能。惟有关人士的工作和收入比较稳定,而负资产的宗数和涉及金额各占同期实际取用的按揭贷款的5.6%和5.7%,因此应该不影响上述风险可控的判断。

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资料提供 中国银行(香港)
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